經(jīng)歷了房?jī)r(jià)急跌的2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要一個(gè)“小陽(yáng)春”來(lái)重建失去的信心。不過(guò)，受到2020年3月以來(lái)最強(qiáng)的一波本土疫情影響，樓市回暖的步伐再次出現(xiàn)了停滯。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅環(huán)比上漲0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降0.3%；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅環(huán)比下降0.4%。

從漲跌城市來(lái)看，2月份一、二、三線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.0%和-0.3%，同比漲幅為4.4%、2.1%和-0.1%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅為3.5%、0.3%和-1.3%。也就是說(shuō)，自2016年4月以來(lái)，三四線城市一手房出現(xiàn)了首次同比下跌，而二手房則繼上月下跌0.6%后出現(xiàn)第二次同比下跌，并且降幅還在加深。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，71個(gè)月以來(lái)三四線城市首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，說(shuō)明市場(chǎng)存在疲軟和下行的地方，各地三四線城市需要加快救市和穩(wěn)樓市，防范數(shù)據(jù)過(guò)快下跌。

寬松政策能救三四線樓市嗎？

三四線城市，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力最大的地區(qū)。

一方面，房?jī)r(jià)一直處在陰跌之中。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，三線城市新建商品住宅平均價(jià)格從2021年9月開始環(huán)比下降，到如今已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月沒有回暖的趨勢(shì)，而同比數(shù)據(jù)也在這個(gè)月出現(xiàn)了71個(gè)月以來(lái)的首次下調(diào)。二手房環(huán)比、同比開始下跌的時(shí)間都比一手房提前一個(gè)月，并且幅度還更深。也就是說(shuō)，三四線樓市的均價(jià)已經(jīng)回到了2016年的水平，并且仍未見底。

另一方面，庫(kù)存始終居高不下。2021年年底，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城庫(kù)存報(bào)告》對(duì)三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重進(jìn)行了預(yù)警。報(bào)告顯示，截至當(dāng)年 11 月底，三四線城市出現(xiàn)了連續(xù) 37 個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)下了5 年來(lái)的新高。從庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的角度看，三四線城市是最大的。

2022年1月份以來(lái)，從中央部位到地方省市都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策，其中也有不少三四線城市釋放了寬松的信號(hào)。例如，2月17日山東菏澤傳出消息，將名下“無(wú)房無(wú)貸”的購(gòu)房者的首付比例從之前的最低30%降至了20%。隨后，江西贛州將首套房貸首付比例降至20%，廣東佛山非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤的首付也降低到二成。3月15日，湖北孝感7個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)孝感中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及契稅補(bǔ)貼、公積金貸款放松、學(xué)區(qū)政策放松等多方面的政策。

“市場(chǎng)的壓力點(diǎn)不在于一二線城市，而在于三四線城市。要警惕三四線城市行情急速降溫，其很容易影響當(dāng)?shù)赝恋亟灰缀褪袌?chǎng)預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

一二線回暖，小陽(yáng)春會(huì)來(lái)嗎？

而率先回暖的一二線城市，其上漲趨勢(shì)也因疫情而蒙上了一層不確定的陰影。

數(shù)據(jù)顯示，2月新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有27個(gè)，持平的有3個(gè)，下跌的有40個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲城市有10個(gè)，持平的有3個(gè)，下跌的有5個(gè)。同過(guò)去幾個(gè)月相比，1-2月上漲城市的數(shù)量已經(jīng)恢復(fù)到2021年9月的水平，而整個(gè)2021年四季度，一手房上漲城市的數(shù)量從未超過(guò)15個(gè)，二手房上漲的城市甚至只有個(gè)位數(shù)。其中一線城市北京、上海、廣州實(shí)現(xiàn)了一、二手房同比和環(huán)比上升，僅深圳二手房數(shù)據(jù)仍然處在下降之中。二線城市中，天津、成都、杭州的樓市都出現(xiàn)了回暖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2021年一季度信貸相對(duì)寬裕，但二至三季度開始出現(xiàn)全國(guó)性的放款難，特別是包括華東、華南等地區(qū)的熱點(diǎn)城市樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地制約了樓市成交。房貸全面收緊，放款普遍都在4個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，導(dǎo)致全國(guó)樓市二手房交易接近停滯。這是出現(xiàn)2021年下半年到2022年初市場(chǎng)低迷的最主要原因。另外，相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。

到2022年1-2月，整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)從一二線城市開逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在2022年3-4月逐漸企穩(wěn)。但需要注意的是，最近的疫情導(dǎo)致上海、深圳、杭州、南京等市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的市場(chǎng)冰凍，3月份預(yù)計(jì)這些城市房?jī)r(jià)有可能再次下調(diào)，本來(lái)預(yù)期的小陽(yáng)春被中斷的可能性很大。

記者注意到，近期央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)�！墩�府工作��(bào)告》提出，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。3月16日，國(guó)務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議，提出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）