房屋使用年限分兩個概念：
    一個是房屋本身的使用年限，另一個是土地使用年限。
    房屋是你的私人財產，享有永久的所有權和使用權。
    土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。實際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經轉手，就更短了。我見過的幾個商品房的使用年限分別為38，47，58!
    70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權。
    一、 基本概念：
    【房屋產權】：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。
    【房屋所有權】：房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力，并可以排除他人對于其財產違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。
    注意：房屋所有權是區(qū)分使用權的一個概念。它表示所有者不僅具有使用權外還具有支配的權利！可以自由的買賣，處置！是房屋的最高權限！一般商品居住房具有的權限！
     【土地使用權】：土地使用權（land user）是指國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定      對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。
    二、關于土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后的收回問題：
    《城市房地產管理法》第21條第2款規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續(xù)期或未按法定期限申請續(xù)期，以及根據(jù)社會公共利益的需要，國家未批準其續(xù)期申請，土地使用權由國家無償收回。
    （1）土地使用權由國家無償收回國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金后，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償?shù)模�不應附加任何條件。
    （2）國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權。
    因此，無論是商業(yè)用房的40年使用年限（少數(shù)50年）或者民用住宅房使用年限70年，都只是針對該建筑相對的土地使用權。40年或者70年后，土地使用權由國家無償收回，但是不影響房屋的所有權，簡而言之，房屋在所有權不發(fā)生變動的情況下，是一直歸于所有人名下的。
 

（編輯整理：仙居房產網）