商品房驗房交付中應注意的法律問題

1.購房者在沒有驗收房屋前，不能領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。

根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現問題，開發(fā)商只承擔房屋質量包修責任，而無逾期交房的壓力。

2.商品房存在質量瑕疵的問題及應對方法

商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢？首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房者有權拒絕接收房屋或解除合同。

若合同中沒有明確約定，商品房存在質量瑕疵確屬主體結構質量不合格，導致無法實現合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質量瑕疵的，因為其一般不會導致購房者不能實現合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質量瑕疵的房屋就無須承擔責任，而是視具體情況不同，承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發(fā)商還須向購房者賠償損失。

3.商品房逾期交付的責任

由于各種原因，開發(fā)商有時會逾期交付房屋。關于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。

需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責任。

房屋入住后應注意的法律問題

1.電梯不運行，物業(yè)管理公司有責任

最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

2.房屋質量有問題，繳納物業(yè)費不沖突

物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務后，業(yè)主應當依合同履行支付物業(yè)服務費的義務。最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。

3.承租人不交物業(yè)費，業(yè)主責任不能丟

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構成了債務的轉移，將原屬業(yè)主的債務轉移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業(yè)公司的同意時并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。

4.業(yè)主財產被盜，依據過錯各自承擔責任

根據物業(yè)服務合同，物業(yè)服務公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業(yè)服務公司在提供物業(yè)服務中是否存在過錯，物業(yè)公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

以上是房產交易中常見的風險及應對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產行業(yè)的相關規(guī)定和政策，結合實際情況見招拆招，在促成交易的同時最大限度的保障自己的合法權益。

（編輯整理：仙居房產網）