如今，多數(shù)樓盤銷售的期房，購房者在無法看到現(xiàn)房的時候，只能通過沙盤、戶型圖、樣板間來選擇要購買的房子，殊不知這其中也隱藏著諸多秘密。記者整理了一些業(yè)內人士的爆料，看看開發(fā)商們不告訴你的“秘密”吧。

沙盤掩蓋“不利因素”

沙盤是實際布局的縮小版，但是比例上并沒有完全按照實際的尺寸來整體縮小。不少沙盤為了吸引消費者，會擴大樓間距和增加綠化面積。讓購房者感覺項目整體環(huán)境不錯。

在沙盤中，購房者常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內的公共設施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是待規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。

戶型圖會制造錯覺

從單套房的戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間，但要注意，設計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小。例如，餐廳開間僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯覺。

樣板房中的家具尺寸偏小

在展示小戶型的時候，開發(fā)商通常購置擺放的是小型的家具，例如三房的戶型擺放兩人位沙發(fā)，沙發(fā)實際尺寸比較小，因此看起來客廳開間就很大，活動空間多。

很多樣板間面積聽著不大，但看起來空間還是很大。實際上，你仔細查看也會發(fā)現(xiàn)，樣板間的書房僅僅只有一張書桌和簡易的書柜，除了主臥外，次臥和客臥等沒有擺放衣柜，往往會造成闊綽的室內空間的效果。此外，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來拓展室內空間的有效方式。

綠化率比宣傳的低

有業(yè)內資深人士爆料，樓盤綠化率、容積率等數(shù)據大多是掩人耳目的。綠化率是規(guī)劃指標，指的是規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

對于開發(fā)商而言，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有項目都能做得到更高的綠化率和低容積率，比如通過人工湖、屋頂?shù)幕ú荻伎梢运阕骶G化面積。比如在露天停車位上鋪設草坪磚，也可計入綠地。

有贈送面積的房子，容積率是肯定要比實際大很多。贈送面積就是在原本容積率的基礎上進行“偷面積”。加入贈送面積后，小區(qū)總的建筑面積(全部實用面積)是要比原來的要大不少，而用地面積是恒定的，也就是說容積率這個時候會被放大。

購房簽合同別“任性”

個關鍵條款要細斟酌

在買房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急著簽合同，而是要仔細斟酌合同里的每一項條款。

在簽訂購房合同前，首先要看開發(fā)商是不是具備資格，五證(房地產開發(fā)證、國有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證)是否齊全。購房合同則要注意合同是否為房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，其中所列條款是否明晰。

購房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀。特別要注意的幾個關鍵條款：1.購房者務必看清購買的項目和選擇的房子有無抵押，所要購買的房子有無被查封。另外，還要注意不良開發(fā)商一房兩賣的陷阱，已經銷售作了“備案”的房產也不能再買賣。2.合同中交房日期要按時，沒有緩沖期，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據。延期交房，不退房違約金要按日、按總金額、按合同約定賠付；退房參照合同的賠付約定。3.合同中開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、設計，又沒有在限定日期書面通知購房者，就要承擔違約金和容許退房，并賠付損失。4.合同中還要確定“商品房所在的屋面、外墻使用權為所有業(yè)主所有”。5.未填寫內容的空格部分一定要劃掉，合同每頁要有開發(fā)商的合同騎縫章和購房者的簽字，不管什么情況下，購房者手中始終要保留一套原件。

此外，對有異議的地方要向工作人員詢問，合同條款未能表達清楚的地方，可以填寫補充協(xié)議，雙方簽字，補充協(xié)議與合同具有同樣法律效力。最好將開發(fā)商的各種口頭和書面承諾一并寫入合同或者補充協(xié)議，以便開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

（編輯整理：仙居房產網）