房產(chǎn)證未夠五年的房屋交易可免營(yíng)業(yè)稅？在先前出臺(tái)的限購(gòu)政策中規(guī)定，出售未滿5年的房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅等一筆不菲的費(fèi)用。但上有政策下有對(duì)策，筆者在走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)中介聲稱他們可以通過(guò)先公證、后過(guò)戶的辦法免去這一大筆費(fèi)用。中介所說(shuō)的方法真的可行嗎？這樣做有何風(fēng)險(xiǎn)？

南方日?qǐng)?bào)記者 全澤超

現(xiàn)象：中介支招如何省去大筆稅費(fèi)

小林準(zhǔn)備買(mǎi)一套二手房，在中介人員的介紹下看中了北新區(qū)一套房子。小林對(duì)房屋各方面都很滿意，但談到價(jià)錢(qián)的時(shí)候讓小林犯了難。當(dāng)小林正準(zhǔn)備放棄時(shí)，該中介人員神秘地將小林拉到一邊，稱有辦法讓屋主將價(jià)格降下來(lái)。

原來(lái)，這套房屋的房產(chǎn)證還未滿5年。按現(xiàn)行的限購(gòu)政策，該房屋如果要交易賣(mài)方要繳納營(yíng)業(yè)稅等一大筆稅費(fèi)�；�于這個(gè)考慮，賣(mài)家必須把價(jià)格抬高才有利可圖。而中介人員所說(shuō)的方法，就是鉆政策的空子，讓賣(mài)家免去這一筆稅費(fèi)，賣(mài)房成本低了，賣(mài)家自然就肯降價(jià)出售。

如何避免繳納相關(guān)稅費(fèi)？房地產(chǎn)中介給小林支了個(gè)招：小林先把房款給賣(mài)家，拿到賣(mài)家的房產(chǎn)證、土地證等證件，然后與賣(mài)家一同到公證處進(jìn)行公證，簽署合同約定待這套房屋的房產(chǎn)證滿5年后雙方一同去辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。這樣便可以省去一筆不菲的費(fèi)用。房屋中介人員對(duì)小林說(shuō)這是行業(yè)內(nèi)常用的操作方法，很多炒房者都是通過(guò)這種方式來(lái)避稅。

根據(jù)現(xiàn)行的政策，房產(chǎn)證未夠5年的住宅交易時(shí)賣(mài)方需多繳納一筆約5.5%的營(yíng)業(yè)稅和一筆1%的個(gè)人所得稅。小林看中的房子價(jià)值60萬(wàn)元，小林算了一筆賬，這筆費(fèi)用不是一個(gè)小數(shù)目，賣(mài)方需繳納差不多4萬(wàn)元的稅費(fèi)。中介人員稱，若可以采用先公證后過(guò)戶的方式免去這筆費(fèi)用，賣(mài)家可以將售價(jià)降低4萬(wàn)元。“這樣做是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有好處的。”中介人員對(duì)小林說(shuō)。

筆者致電蓬江區(qū)一名地產(chǎn)中介人士龍小姐，龍小姐稱行業(yè)內(nèi)確實(shí)有這種做法。交易后買(mǎi)家直接搬到新家居住，待房產(chǎn)證五年期滿后雙方進(jìn)行過(guò)戶。“我都接了好幾單這種交易了，雙方簽署協(xié)議，還到公證處進(jìn)行公證，不會(huì)有什么問(wèn)題。”

提醒：當(dāng)心一場(chǎng)空

雖然這種做法一下子可以減少幾萬(wàn)元的支出，但小林還是不放心，畢竟錢(qián)交給了對(duì)方但房產(chǎn)證仍然是對(duì)方的名字，這讓小林感覺(jué)心里不踏實(shí)。這種做法到底可不可行？有沒(méi)有法律上的風(fēng)險(xiǎn)？

廣東華南律師事務(wù)所李英姿律師提醒購(gòu)房者，這種做法雖然理論上是可行的，但買(mǎi)方要冒著房屋無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

首先房屋在法律定義上是不動(dòng)產(chǎn)，與之相關(guān)的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)我國(guó)的《物權(quán)法》第六條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”規(guī)定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)登記才發(fā)生效力，通俗來(lái)講，房屋必須經(jīng)房屋登記管理部門(mén)過(guò)戶登記，該房屋才真正屬于買(mǎi)方，所有權(quán)才真正發(fā)生轉(zhuǎn)移。

雖經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方公證、簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，雙方發(fā)生的是合同之債的債權(quán)關(guān)系，而在法律上講，物權(quán)大于債權(quán)，買(mǎi)方只能依據(jù)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同向賣(mài)方主張違約責(zé)任，而不能因此而變更物權(quán)人。

所以，在買(mǎi)方與賣(mài)方簽署購(gòu)房合同并全額支付相關(guān)購(gòu)房款及稅費(fèi)等的情況下，如不及時(shí)辦理房屋過(guò)戶登記，若賣(mài)方隱瞞真相并將該房屋再賣(mài)給另一方并過(guò)戶至其名下，等5年期滿，買(mǎi)方要求賣(mài)方過(guò)戶已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)了。此時(shí)，買(mǎi)方只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。也就是說(shuō)，買(mǎi)房者轉(zhuǎn)為債權(quán)人，只能根據(jù)協(xié)議追討款項(xiàng)，而不能過(guò)戶房產(chǎn)。

而對(duì)于賣(mài)家而言，在買(mǎi)賣(mài)雙方的這層關(guān)系中，賣(mài)方只要按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定履行過(guò)戶的義務(wù)，基本沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）