現(xiàn)如今，二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，遍布縣城大街小巷的二手房中介門(mén)店多達(dá)10多家。  
     
二手房選擇面寬，但每套房子都有其獨(dú)特的情況，特別是涉及到三方合同條款的簽約，容易出現(xiàn)糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方都要充分保護(hù)自己的權(quán)益。筆者在此提供二手房買(mǎi)房時(shí)雙方要注意的技巧以及要注意的問(wèn)題。

二手房看房技巧   
           
對(duì)于許多想購(gòu)買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關(guān)心的問(wèn)題。一般情況下，買(mǎi)房者在確定購(gòu)房前大都會(huì)實(shí)地勘察一番，以免因?yàn)橘I(mǎi)下有缺陷的住房而有遺憾。那么在看房過(guò)程中該注意哪些技巧呢？

晚上看房有必要。晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全，有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

下過(guò)大雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無(wú)遺。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒(méi)有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象�！�

看完房間地面，浴廁、廚房的瓷磚后，購(gòu)房者還要看看燈飾的路線(xiàn)，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。

購(gòu)買(mǎi)房屋最好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有裝修遮擋，也沒(méi)有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。如果客廳的門(mén)直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。

查看墻面是否平整或潮濕，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。

好的裝修會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買(mǎi)房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋裝修的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。

除了房子自身結(jié)構(gòu)外，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理、交通狀況、周邊環(huán)境等因素也是購(gòu)房者需要考慮的因素。

二手房簽約時(shí)要注意的問(wèn)題

買(mǎi)二手房一般都要通過(guò)房產(chǎn)中介公司，簽三方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由于每套二手房的情況都不同，因此這份協(xié)議需要仔細(xì)商量后認(rèn)真簽約。業(yè)內(nèi)人士提醒，以下問(wèn)題需要格外關(guān)注。

一、簽約前，要查明產(chǎn)權(quán)狀況，即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。

買(mǎi)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所買(mǎi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)和抵押。有抵押的房產(chǎn)必須先解除抵押，才能進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易。

這個(gè)環(huán)節(jié)中，買(mǎi)房人要搞清楚所買(mǎi)房源是否屬于許可出售的房屋，有共有權(quán)人的要求共有權(quán)人必須同時(shí)到場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的房產(chǎn)不能購(gòu)買(mǎi)。

二、簽約時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方要見(jiàn)面。

現(xiàn)在二手房市場(chǎng)還存在一些不規(guī)范的行為，許多買(mǎi)房人面對(duì)的只是房產(chǎn)中介公司，沒(méi)有見(jiàn)到真正的賣(mài)家，在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)發(fā)生房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”的現(xiàn)象�？赡苓@套房子房主賣(mài)50萬(wàn)元，而中介公司要買(mǎi)方出60萬(wàn)元，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都受到了損失，有些房產(chǎn)中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。

三、約定交納定金和房款細(xì)節(jié)。

在房產(chǎn)中介簽的三方協(xié)議在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查中介公司的資質(zhì)，看是否辦理了工商登記手續(xù)。簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方需交納定金。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，交納定金一定要三思而后行。定金的金額一般在一萬(wàn)元至三萬(wàn)元之間。

二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，還應(yīng)約定首付款、貸款的付款方式。買(mǎi)賣(mài)雙方還可以通過(guò)第三方，如銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。

正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)后當(dāng)日，才應(yīng)該付清全部房款。要是不能按時(shí)交房，買(mǎi)方則可根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。應(yīng)在合同中注明暫扣房款的具體數(shù)字。

四、約定交房條款，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中必須寫(xiě)明原房主何時(shí)遷出其戶(hù)口。

交房條款包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括買(mǎi)方付清房款，賣(mài)方遷出戶(hù)口、付清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)等費(fèi)用。

買(mǎi)賣(mài)二手房的時(shí)候，人們最關(guān)注的是房屋所有權(quán)證、土地證等，往往忽視了戶(hù)口遷移問(wèn)題。按照戶(hù)口管理政策的有關(guān)規(guī)定，一個(gè)戶(hù)頭上只能上一戶(hù)人家。在原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口沒(méi)遷走前，新房主的戶(hù)口不能遷入，這自然會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)二手房，必須在原房主戶(hù)口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶(hù)手續(xù)。

為避免因戶(hù)口遷移而引起的問(wèn)題，買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂好有關(guān)戶(hù)口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不按時(shí)遷移的法律后果。必要的時(shí)候，可以和原房主一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊�確認(rèn)其戶(hù)口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清房款。

五、約定貸款事宜。如今，銀行二手房貸審查條件較嚴(yán)，而且經(jīng)常會(huì)遇到政策性調(diào)整，很多買(mǎi)房人不符合銀行的貸款要求。此時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該協(xié)商，在合同條款中注明如果未能通過(guò)貸款審批，雙方的合同解除條款和責(zé)任約定。

六、違約責(zé)任約定。比起一手房，二手房交易更為復(fù)雜，多個(gè)環(huán)節(jié)都容易出現(xiàn)糾紛，簽合同時(shí)，一定要對(duì)違約責(zé)任多加設(shè)定，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）