購(gòu)買二手房需明確“四金”結(jié)算
2013-9-4
關(guān)于房屋專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓。市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒市民，在二手房買賣過程中應(yīng)特別關(guān)注以下三大要點(diǎn)。
在二手房交易中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金（簡(jiǎn)稱“四金”）。目前市場(chǎng)上因“四金”引發(fā)的糾紛比較多。為避免這類糾紛，市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)特別提醒市民在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)“四金”結(jié)算約定要清楚，并注意相關(guān)問題。
買賣金額即通常所說的成交價(jià)。在確定成交價(jià)時(shí)，要注意以下幾個(gè)問題：一是成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若賣家有“到手價(jià)”的要求，則在支付訂金前就應(yīng)在中介合同中加以明確。二是成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)，在支付訂金前，也應(yīng)當(dāng)在中介委托合同中加以明確。三是屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈(zèng)送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓，以及所折價(jià)款是否包含在成交價(jià)內(nèi)，都應(yīng)當(dāng)在中介合同中明確，并對(duì)設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。四是申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)，極少數(shù)人為少付稅費(fèi)而向市財(cái)稅部門低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。
二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的一項(xiàng)支出。因二手房屋的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，且稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)隨國(guó)家調(diào)控政策變化頻繁，建議委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。市民也可親自到市財(cái)稅部門咨詢二手房交易稅費(fèi)問題。
水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)在買賣合同中約定清楚，防患于未然。水電雜費(fèi)通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)，買賣雙方應(yīng)明確上述收費(fèi)賬戶的交割、轉(zhuǎn)移方式。
關(guān)于房屋專項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓。市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒市民，在二手房買賣過程中應(yīng)特別關(guān)注以下三大要點(diǎn)：一是房屋專項(xiàng)維修資金屬于原房屋業(yè)主所有，僅可用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。二是房屋專項(xiàng)維修資金賬戶中的余額，不能提取或退還。三是買賣雙方應(yīng)當(dāng)在訂金支付前明確房屋專項(xiàng)維修資金是結(jié)算還是無償轉(zhuǎn)讓。
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