房貸是否提前還 得看還款壓力和理
2013-5-7
基本情況
余先生今年42歲，目前和太太一起經(jīng)營服裝生意。5年前，余先生以按揭方式購買了一套100多平方米的房子，按照當(dāng)時的政策，房貸利率打了8.5折，總貸款金額80萬元，20年還款期限，每個月還款5700多元。
理財目標(biāo)
今年，余先生夫婦經(jīng)營的服裝生意還不錯，一個月的凈收入在2萬元左右，也積攢了一筆錢，于是想提前還貸，可是又聽朋友說自己的貸款是等額本息法還款的，提前還貸不劃算。余先生因此想請教理財師該如何處理。
本期專家
夏賽霞（中國農(nóng)業(yè)銀行溫嶺支行金融理財師）
理財分析
大多數(shù)人會認(rèn)為等額本息法比等額本金法提前還貸吃虧，其實這是一種誤解。其實，這兩種還款方式的計息方法是一樣的，每月支付的利息都是貸款本金×天數(shù)×年利率/360，區(qū)別在于：對于等額本息法，是本月支付的還款額一樣；而對于等額本金法，是本月支付的貸款本金一樣。
舉個例子，80萬元貸款本金分20年還，等額本息法每月還款5988.16元，其中利息是4366.67元，本金是1621.49元；等額本金法第一個月還款7700元，其中利息也是4366.67元，本金是3333.33元。
從第一個月的還款額可以看出，兩種方法的月還款額不同，差別在于本金而非利息。
等額本息法的還款額中，因為前期貸款本金大、支出的利息多，隨著每月的還款本金漸漸減少，利息支出也相應(yīng)減少，給人們造成等額本息法先還利息后還本金的假象。其實，兩種方法每月支出的利息都是當(dāng)月應(yīng)付的利息，銀行并沒有提前收取以后的利息。所以，提前還款是否劃算跟哪種還款方式并沒有太大的關(guān)系。
月付（或首月）
總額月付（或首月）利息月付（或首月）本金例：80萬元房貸，20年還款期等額本息法5988.16元4366.67元1621.49元等額本金法7700元4366.67元3333.33元理財建議
是否提前還貸，
得看家庭還款壓力和理財能力
是否選擇提前還貸，應(yīng)視具體情況而定。首先，需要考慮的是家庭還款壓力。對余先生家庭來說，目前每月凈收入2萬多元，5000多元的月還款額負(fù)擔(dān)并不重。反倒是如果選擇提前還款，可能造成短期現(xiàn)金流不足的問題。
還有一個要考慮的因素是家庭的理財能力。明年1月1日起，余先生的房貸利率將執(zhí)行新的利率，為6.55%×0.85=5.57%，每月還款額將減少190元左右，這190多元就是利率下降節(jié)省的利息。
對于享受了房貸利率優(yōu)惠的余先生來說，提前還款有點可惜。只要余先生能將這筆資金的綜合收益率保持在5.57%以上，就不需要選擇提前還款。
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