一線城市二手房貸沒有停貸需要漫長
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道2021-6-24
大于100天的漫長等待。
不僅僅是北上廣深一線城市，武漢、杭州、重慶、合肥等多座新一線城市也出現(xiàn)了房貸審核趨緊、貸款速度放緩的跡象，尤其反應(yīng)在二手房上。
“受到規(guī)模管控的影響，我們目前二手房沒有額度，如果想要申請的話，還不清楚需要多久可以審批下來，估計(jì)至少三四個月吧。”6月24日，武漢一位國有大行某支行房貸經(jīng)理對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說。不過他也指出，如果是新房情況則大不相同，大約一個多月就能批貸，具體情況視開發(fā)商而定。
一位總部在浙江的城商行人士對記者表示：“不能說二手房市場停貸，就是額度少放款慢，不僅杭州，整個浙江都是這樣。”
重慶一位大行某支行人士對記者表示，目前總額度非常緊張，貸款在慢慢釋放，之前手頭6月初申請的單子到了月底也沒有任何審批消息，“二手房放款要等3個月起步，新房稍微快一些。”
“沒有停，但最近會很慢。”合肥一位大行某支行人士對記者關(guān)于二手房貸的詢問稱。
“池子變小”
控房貸總量是今年銀行業(yè)的主基調(diào)之一。
“由于去年年底房地產(chǎn)貸款集中度的文件出臺，多數(shù)銀行正在收緊房貸的口子，超紅線的銀行的房貸總盤子減小，即便不超紅線的銀行，監(jiān)管也有常規(guī)的控制增量的窗口指導(dǎo)。”一位浙江銀行業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
在去年年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。包括部分大行在內(nèi)，個人住房貸款占比超標(biāo)。
“集中度確實(shí)是一個大背景，至少目前因?yàn)橘J款額度和貸款政策，會有類似的收緊內(nèi)容，這是需要關(guān)注的地方，” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“其實(shí)還是有機(jī)會改善的，貸款支持合理住房需求，這個方向沒有變化。從實(shí)際過程看，貸款關(guān)鍵看銀行的貸款自主性。如果后續(xù)壓力小，尤其是既有的購房合同都辦理了貸款，那么后續(xù)機(jī)會也還是有寬松的可能的。”
值得注意的是，眼下已經(jīng)來到年中，而銀行業(yè)半年報需披露貸款投向，即將面臨房地產(chǎn)貸款集中度要求下達(dá)之后的第一次“大考”。這或許也是6月各地銀行房貸額度緊縮的另一個原因。
為了防止樓市過熱，從中央到地方今年調(diào)控政策頻出。
2月，深圳出臺二手房指導(dǎo)價制度。
3-4月，為了抑制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，各地銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對新房、二手房房貸進(jìn)行合規(guī)檢查，并要求銀行追回流入樓市的消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金。
而到了4月之后，多城房貸利率上漲。房貸利率上調(diào)從廣州開始，逐漸擴(kuò)散到重慶、成都、杭州、蘇州、寧波等，至今全國已有至少60個城市上調(diào)了房貸利率，有的城市已經(jīng)是“4連漲”、“5連漲”。6月2日，廣州發(fā)文嚴(yán)禁小貸公司開展“贖樓、過橋”業(yè)務(wù)。
中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月10日出席了第十三屆陸家嘴論壇并發(fā)表演講，其明確談到：“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會發(fā)家致富，正像押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。”
一二手房房貸審核分化
從數(shù)位銀行人士的口中不難發(fā)現(xiàn)，一二手房房貸市場出現(xiàn)了分化，新房依舊是“心頭好”，放款依舊積極，但銀行近期似乎并不青睞二手房。
新房和二手房貸款總體“池子”變小的情況下，如若新房房貸受影響不大，那么留給二手房的空間會縮小很多。
“這和新房、二手房的獲客方式有關(guān)。新房通過開發(fā)商或中介統(tǒng)一辦理，相當(dāng)于銀行的批發(fā)業(yè)務(wù)，有些銀行的新房貸款還結(jié)合開發(fā)貸一起做，銀行比較喜歡這類業(yè)務(wù)。相比之下，二手房零星獲客，成本高，風(fēng)險要求高，周期長”，上述浙江銀行業(yè)人士稱，從銀行的角度更熱衷新房業(yè)務(wù)。
嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，從貸款的“親疏”程度看，銀行對于一手房支持力度會大一點(diǎn)，因?yàn)橐话愣己烷_發(fā)商有比較持續(xù)的合作。而二手房方面很多時候借助于中介進(jìn)行，如果關(guān)系不緊密，也會影響貸款。另外從風(fēng)險角度看，二手房若是房齡太老，或者房子有很多歷史遺留問題等，那么貸款也往往比較困難。所以調(diào)控針對二手房也比較符合操作慣例。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月72個重點(diǎn)城市中46個城市房貸放款周期延長，廣州較上月延長14天至98天，目前佛山、東莞中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期均在100天以上，二手房交易周期較長。
貝殼研究院報告指出，二季度房貸環(huán)境收緊力度加大，二手房市場保持高位回調(diào)。二季度以來多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高，銀行出現(xiàn)二手房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)、放款周期延長的現(xiàn)象，特別是合肥、南京等城市部分銀行5月起因貸款額度受限而緩慢辦理二手房抵押貸款業(yè)務(wù)等。受此影響，二手房市場活躍度降低，重點(diǎn)城市成交量保持高位回調(diào)，房價漲幅收窄。
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