坐落于南京翠屏山風景區(qū)附近的高端小區(qū)瑪斯蘭德，一度備受當?shù)馗叨巳耸壳嗖A。而里面的別墅更是以動輒每棟千萬、甚至上億的價格，吸引了眾多關注的目光。
可沒想到，該小區(qū)近期卻曝出有近100戶業(yè)主長期拖欠物業(yè)費之事。為此，提供物業(yè)服務的南京金陵飯店物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱“金陵飯店物業(yè)公司”）將部分欠費業(yè)主起訴至法院。
據(jù)法院一審判決書披露，這些業(yè)主拖欠物業(yè)費，主要是因為對物業(yè)服務不滿，認為物業(yè)服務存在“嚴重瑕疵”，比如，垃圾清運不及時、公共設施損壞未維修、部分業(yè)主長期侵占綠地未處理以及小區(qū)內有多處違建等。
南京江寧區(qū)法院一審認定了物業(yè)服務存在的上述瑕疵，判決部分業(yè)主支付全額物業(yè)費的80%。對此，金陵飯店物業(yè)公司不服，已提起上訴。
據(jù)金陵飯店物業(yè)服務公司相關人士對澎湃新聞稱，一審法院作出的判決，相當于認可了業(yè)主可以按照物業(yè)費的8折進行繳費，這就讓那些老老實實100%繳費的業(yè)主感到“不公平”，一些原本繳費的業(yè)主也怒而不繳費或者要求大幅減免物業(yè)費。這就導致物業(yè)公司的運營陷入了困境，反而進一步惡化了他們的服務水準。
瑪斯蘭德小區(qū)有綠地被侵占。 欠繳物業(yè)費業(yè)主的律師供圖瑪斯蘭德小區(qū)有綠地被侵占。 欠繳物業(yè)費業(yè)主的律師供圖
高端小區(qū)100多名業(yè)主拖欠物業(yè)費
瑪斯蘭德位于南京翠屏山風景區(qū)內，是南京開發(fā)較早開發(fā)的高檔別墅住宅區(qū)。
該小區(qū)由江蘇省屬國企金陵飯店集團旗下南京金陵置業(yè)公司開發(fā)，總占地700余畝，規(guī)劃建設520余棟雙拼和獨棟別墅，建筑風格有地中海式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式等。
該小區(qū)從2003年開始分四期交付，這里生活著605個堪稱南京頂級圈層的富豪級家庭。有當?shù)孛襟w披露稱，業(yè)主中不乏商界巨頭、藝術界名人及體育冠軍。
“恰恰在這個高端別墅區(qū)內，竟然有近100戶業(yè)主拖欠物業(yè)費，其中拖欠3年以上的達到60多戶。”金陵飯店物業(yè)公司相關負責人告訴澎湃新聞。
根據(jù)當初的物業(yè)服務收費標準，瑪斯蘭德小區(qū)的雙拼別墅每平方3元/月，院落別墅每平方3.5元/月，獨棟（四期）別墅每平方6.9元/月。物業(yè)費按年度繳納。澎湃新聞記者注意到，該收費標準與如今的新的高端樓盤相比，價格相對“親民”。
相關判決書顯示，這些拖欠物業(yè)費的業(yè)主所住的別墅面積小的在290平方米左右，大的達到640平方米。其中有一名業(yè)主名下有3棟別墅，分別是一棟雙拼別墅、兩棟獨棟別墅，面積在290-440平方米之間，該業(yè)主僅2017年就欠繳物業(yè)費5.3萬元。
金陵飯店物業(yè)公司相關負責人表示，在2016年之前，瑪斯蘭德小區(qū)的物業(yè)費收繳率一直保持在97%以上，2017年以來，收繳率降到了85%。
“這些業(yè)主每年拖欠物業(yè)費的金額少則3萬、多則10萬，算下來每年欠繳金額達到200多萬。”上述負責人說，物業(yè)行業(yè)屬于勞動密集型的低利潤行業(yè)，拖欠如此之多的物業(yè)費直接導致金陵飯店物業(yè)公司每年虧損100多萬元。
物業(yè)公司稱，長此以往，他們不得不裁掉員工以降低成本，但如果這么做，又會后續(xù)引發(fā)物業(yè)服務質量下降，進而陷入一種惡性循環(huán)中。
欠費業(yè)主方：“五星級物業(yè)服務降標了”
金陵飯店物業(yè)公司的代理律師方昉稱，2018年下半年，金陵飯店物業(yè)公司有選擇性地將19名欠費業(yè)主告上了法院，其中15名業(yè)主全額繳費后，金陵飯店物業(yè)公司作了撤訴處理。另4名欠費業(yè)主的相關案件則進入了審判程序。
上述4名欠費業(yè)主的代理律師陳本林告訴澎湃新聞，對于瑪斯蘭德的業(yè)主來講，他們并不是付不起數(shù)萬元的物業(yè)費，只是“花了‘買鮑魚的錢’，吃到的卻是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物業(yè)費的方式來表達物業(yè)服務的強烈不滿。
據(jù)陳本林稱，金陵飯店物業(yè)公司于2003年入駐瑪斯蘭德小區(qū)以來，一直宣稱提供的是“金陵飯店式”的五星級物業(yè)服務。在很長一段時間內，業(yè)主繳納較高物業(yè)費的同時，確實享受了高品質的服務，因此，幾乎沒有業(yè)主拖欠物業(yè)費。
按照陳本林的陳述，2013年前后，金陵飯店物業(yè)公司進行了改制，成為一家以民營資本為主的混合所有制企業(yè)。之后幾年，該公司提供的物業(yè)服務質量逐漸出現(xiàn)下滑。
陳本林介紹，具體表現(xiàn)在：小區(qū)安保漏洞明顯，安保人員配備不足，導致近年小區(qū)內發(fā)生多起入室盜竊事件，對小區(qū)業(yè)主人身安全產生了威脅。另外，小區(qū)業(yè)主“圈占”綠地，甚至動用大型機械搞違建，物業(yè)公司也未及時加以制止，更沒有逐一向相關部門舉報。此外，小區(qū)內還存在垃圾清運不及時、公共路面破損嚴重未維修等問題。
鑒于此，陳本林及相關欠費業(yè)主認為，物業(yè)服務合同中約定的多項職責義務，金陵飯店物業(yè)公司均未履行，也就是說金陵飯店物業(yè)公司的服務存在“質價不符”的情況，如果全額支付高標準物業(yè)費，對業(yè)主無疑是不公平的。
陳本林說，正因為此，瑪斯蘭德小區(qū)成立業(yè)委會之后，不少業(yè)主提議解聘金陵飯店物業(yè)公司，引入新的物業(yè)公司。之后，還召開了業(yè)主大會就是否解聘金陵飯店物業(yè)公司進行投票。
業(yè)主反映小區(qū)建筑垃圾未及時清理。業(yè)主反映小區(qū)建筑垃圾未及時清理。
一審法院判決“物業(yè)費打8折”
澎湃新聞獲取的4起“物業(yè)欠費”案一審判決書顯示，江寧法院一審認為，金陵飯店物業(yè)公司向欠費業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主應當繳納物業(yè)費。但鑒于金陵飯店物業(yè)公司服務期間確實存在垃圾清運不及時，公共設施損壞未維修、部分業(yè)主長期侵占綠地未處理、小區(qū)內有多處違章建筑等問題，法院認定物業(yè)服務“存在瑕疵”，遂判決業(yè)主支付物業(yè)費總額的八折左右。
不過，金陵飯店物業(yè)公司相關負責人及其代理律師看來，物業(yè)行業(yè)是人提供的服務，肯定會有瑕疵，但是該公司的物業(yè)服務并沒有達到“質價不符”的程度。
金陵飯店物業(yè)公司方面認為，法院的判決沒有考慮到物業(yè)服務行業(yè)具有時間持續(xù)性和無法計量等特點，對該公司履行的義務概括得比較籠統(tǒng)。具體來說，該公司每天都會安排巡回保潔，對小區(qū)內的零散垃圾進行多頻次清理，等到了凌晨2點再將所有垃圾倒入垃圾清運車運走，所以某一時刻拍攝的垃圾未及時處理的照片，不能說明物業(yè)服務有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠費業(yè)主提交法庭的建筑垃圾問題，則屬于裝修業(yè)主自行處理的部分，并非物業(yè)公司清運的范疇，但物業(yè)公司盡到了發(fā)通知督促相關業(yè)主清理建筑垃圾的義務。
針對小區(qū)的安保問題，金陵飯店物業(yè)公司相關負責人表示，
該小區(qū)確實發(fā)生過多起入室盜竊案件
瑪斯蘭德小區(qū)的保安共有45人，物業(yè)公司在小區(qū)固定的位置設崗，并保證白天每隔一小時一次、晚上每隔兩小時一次的巡邏頻次，應該說物業(yè)公司盡到安保的義務，依然還發(fā)生盜竊案件其不應承擔責任。
另外，金陵飯店物業(yè)公司相關負責人解釋稱，對于小區(qū)內的違建、侵占綠地等問題，物業(yè)公司有證據(jù)證明及時勸阻過，并發(fā)放了整改通知書，還將相關情況上報了執(zhí)法部門。但是違建只能由行政執(zhí)法機關進行認定及拆除，物業(yè)公司沒有強拆等執(zhí)法權限。
金陵飯店物業(yè)公司相關負責人表示，因為物業(yè)公司存在的“微小瑕疵”，一審法院判決物業(yè)費打8折，“十分不妥”，此舉相當于以判決的方式對物業(yè)服務進行定價，破壞了行業(yè)規(guī)則。目前一些全額繳費業(yè)主心里非常不平衡，紛紛要求照著判決減免物業(yè)費，未繳費業(yè)主則稱要由訴訟來確定繳費數(shù)額。
“一審法院的判決直接導致物業(yè)費全面停繳，讓物業(yè)公司運營陷入了困境。”該負責人說，金陵飯店物業(yè)公司不服一審判決，已提起上訴。目前該案已開庭，但尚未宣判。
