明年樓市房?jī)r(jià)反彈的概率大
新浪財(cái)經(jīng)2019-11-15
房地產(chǎn)沒有什么白銀時(shí)代，這是我過去幾年一再闡述的觀點(diǎn)。所謂白銀時(shí)代，無(wú)非是一種對(duì)房地產(chǎn)下一個(gè)周期的一廂情愿的想象，那就是房地產(chǎn)在告別暴漲之后，還能有一個(gè)不暴漲但仍然快速上漲的20年。
有這種想法的開發(fā)商，在2到3年的時(shí)間內(nèi)會(huì)被市場(chǎng)教育的頭破血流。
一、我說房地產(chǎn)沒有白銀時(shí)代，不是否定房地產(chǎn)以后會(huì)漲，不是否定房地產(chǎn)的支柱地位。
而是房地產(chǎn)的下一個(gè)周期和過去20年的周期面目全非，產(chǎn)業(yè)定位、供求關(guān)系、政策環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。
我說房地產(chǎn)沒有白銀時(shí)代，更不是否定房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位。有一些幼稚的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)不死，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不可能有創(chuàng)新。
理性去看，中國(guó)有沒有創(chuàng)新和房地產(chǎn)關(guān)系不大，而且，極具諷刺地是，中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新卻是由房地產(chǎn)拉動(dòng)的，這是事實(shí)。
有人還說，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位結(jié)束了，這也是一廂情愿。一些開發(fā)商說，在中國(guó)城鎮(zhèn)化完成之前，房地產(chǎn)的支柱定位都不會(huì)改變。
我則認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位100年都不會(huì)改變�？纯疵绹�(guó)，完成城鎮(zhèn)化多少年了，但如果細(xì)分，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在GDP中的比重在美國(guó)所有行業(yè)里面排前兩位。
房地產(chǎn)是人類進(jìn)入城市社會(huì)之后任何國(guó)家都非常重要的產(chǎn)業(yè)，不管你承認(rèn)不承認(rèn)，喜歡不喜歡，這是沒有任何辦法的．
二、同樣，我認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)自身的重要性，以及房地產(chǎn)泡沫破滅之后對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的殺傷力，以及房地產(chǎn)在中國(guó)居民財(cái)富配置中的比重，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速下跌的政策在任何時(shí)候都不會(huì)成為選項(xiàng)，這意味著什么？
這意味著房地產(chǎn)調(diào)控不可能長(zhǎng)期，這一輪調(diào)控已經(jīng)是過去20年房地產(chǎn)周期中最長(zhǎng)的一次了，但鑒于明年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻性，明年放開房地產(chǎn)調(diào)控。
但是，放松調(diào)控不等于回到以前炒房時(shí)代，炒房時(shí)代至少在我們看得見的五年之內(nèi)不會(huì)重出江湖，房地產(chǎn)回歸民生的大方向不會(huì)改變。
其實(shí)，我認(rèn)為目前是真正的構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效政策的最佳時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，市場(chǎng)面臨方向性選擇，及時(shí)用長(zhǎng)效機(jī)制換短期調(diào)控，黃金窗口，千萬(wàn)不要錯(cuò)過。
三、以后不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的普漲，這句廢話我已經(jīng)講了無(wú)數(shù)次。
但更準(zhǔn)確的說法仍然是“三個(gè)20%”：
以后中國(guó)將只有20%的開發(fā)商活下來(lái)，80%的會(huì)死掉；
只有20%的城市有投資價(jià)值；
只有20%的樓盤值得買
有人認(rèn)為我說的太夸張。比如，20%的開發(fā)商。中國(guó)目前有開發(fā)商10多萬(wàn)家，死掉80%，還剩下差不多2萬(wàn)到3萬(wàn)家，仍然是全球開發(fā)商數(shù)量最多的。
過去大家沒房子，不是開發(fā)商太少，而是太多，小的開發(fā)商圈占了太多的土地，但沒有開發(fā)能力，導(dǎo)致供給減少。
所以在中國(guó)，開發(fā)商死掉80%只會(huì)讓住房供應(yīng)增加，而不會(huì)減少。市場(chǎng)排名前十的開發(fā)商起碼應(yīng)該占有中國(guó)70%以上的市場(chǎng)才是合理的。
據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，今年宣告破產(chǎn)的房企已達(dá)408家。此消息一出，一些網(wǎng)民立即歡呼雀躍奔走相告。這些高興的人壓根不懂房地產(chǎn)，400多家倒閉非常正常，和以前年份也沒有太大差別。
很多人總是以為做開發(fā)商的都是暴利，其實(shí)，只看到賊吃肉，沒看到賊挨打，即使在最好的年份，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的一年也幾百家。400家不是倒閉的太多，而是太少。
至于20%的城市具有投資價(jià)值，我自己一直在考慮我是不是太樂觀了。
因?yàn)橹袊?guó)672個(gè)城市，20%也有100多個(gè)城市，說實(shí)話，以后房地產(chǎn)能夠作為投資的城市肯定是不到100家的；但是，盡管從供求關(guān)系看，住房短缺的時(shí)代基本結(jié)束。
但必須說的是，中國(guó)好房子仍然短缺，這是一個(gè)普遍的短缺，可以說，99%的城市都缺好房子，在一個(gè)城市，好房子的比例能夠達(dá)到20%已經(jīng)算很不容易了。
四、隨著房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)全新的周期，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化也進(jìn)入到一個(gè)圍繞中心城市和城市群推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐的周期，隨著中國(guó)人口事實(shí)上已經(jīng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)周期，隨著中國(guó)嬰兒潮的結(jié)束光棍潮的到來(lái)。
城鎮(zhèn)化新周期的主旋律將是中國(guó)的672個(gè)城市爭(zhēng)奪存量人口。中國(guó)正式進(jìn)入城市競(jìng)爭(zhēng)周期，一個(gè)城市有沒有未來(lái)，關(guān)鍵取決于人口的流入流出的方向。
在人口流向上，隨著人們對(duì)美好生活的重新定義，我不認(rèn)為人口就純粹流向大城市，中小城市，如果宜居，如果區(qū)位好，如果有產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，仍然會(huì)吸引人口流入。
過去那種把城市劃分成“一二三四五”線的做法完全會(huì)被拋棄，城市只有兩類：人口流入的，以及人口流出的。
五、盡管如此，就明年而言，我的基本判斷是，中國(guó)的一些中心城市（區(qū)域中心也算），大城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)的中等城市，明年房?jī)r(jià)反彈的概率大。
但大量的小城市的房?jī)r(jià)現(xiàn)在就是歷史大頂，只有跌，沒有漲。如果你懂我，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這和我說的“房地產(chǎn)已經(jīng)告別史詩(shī)級(jí)的增長(zhǎng)”一點(diǎn)不矛盾。