房產(chǎn)過(guò)戶給直系親屬新規(guī)!
2019-11-9
伴隨著近二十年房?jī)r(jià)不斷上漲，買房越來(lái)越不容易，對(duì)于進(jìn)入社會(huì)不久的年輕人來(lái)說(shuō)，買房，可能要背負(fù)二三十年的房貸債務(wù)。與此同時(shí)，房產(chǎn)在家庭中財(cái)富中的占比也越來(lái)越高，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到70%，也有人說(shuō)，未來(lái)兩代人可能不需要買房子，依靠父母輩傳承下來(lái)的房產(chǎn)就可以了。那么問(wèn)題就來(lái)了，人都有老去的那一天，如何把這筆巨額資產(chǎn)以“省錢省事”的方式傳承給直系親屬，是我們不得不提前考慮的事。
誠(chéng)然，在發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于財(cái)產(chǎn)傳承已經(jīng)比較成熟，由于遺產(chǎn)制度完善和知識(shí)的普及，他們比較習(xí)慣提前“立遺囑”分配財(cái)產(chǎn)，解決了子女之間的矛盾糾紛。但就我們眼下來(lái)說(shuō)，財(cái)稅函〔2017〕197號(hào)早就對(duì)大家關(guān)心的“遺產(chǎn)稅”問(wèn)題，給予了明確回復(fù)“我國(guó)目前并未開征遺產(chǎn)稅，也從未發(fā)布遺產(chǎn)稅相關(guān)條例或條例草案”。不過(guò)，遺產(chǎn)稅雖未施行，但在這些年，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶的一些稅費(fèi)則在不斷調(diào)整，如最新一次國(guó)家發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》中，明確規(guī)定對(duì)直系親屬贈(zèng)與房產(chǎn)免征個(gè)稅。房君通過(guò)認(rèn)真梳理，在房產(chǎn)過(guò)戶給直系親屬的最新規(guī)定下，來(lái)看看房產(chǎn)過(guò)戶的三種方式，哪種最“省錢省事”？
先來(lái)明確一下直系親屬范圍。 指和自己有直接關(guān)系或關(guān)系的人，即和，如指配偶、父母、子女、祖父母（外祖父母）、孫子女（外孫子女）
按照目前的最新規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬的個(gè)稅已經(jīng)免除。不過(guò)，因房產(chǎn)在我國(guó)被納入不動(dòng)產(chǎn)范疇，過(guò)戶的話還是要承擔(dān)其他稅費(fèi)，主要包括契稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)三種。稅費(fèi)比例依次為房產(chǎn)評(píng)估值的3%、1%和0.25%。
舉例：過(guò)戶一套評(píng)估值150萬(wàn)的房產(chǎn)，按照稅費(fèi)比例，契稅為150萬(wàn)*3%=4.5萬(wàn)，公證費(fèi)為150萬(wàn)*1%=1.5萬(wàn)，評(píng)估費(fèi)為150萬(wàn)*0.25%=0.25萬(wàn)，三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6.25萬(wàn)，占房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值的4.25%。
這里需要注意的是，房產(chǎn)價(jià)值越高，其過(guò)戶費(fèi)用也就越高，假如以后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這些費(fèi)用還會(huì)水漲船高。
受傳統(tǒng)觀念觀念影響，這種過(guò)戶方式是當(dāng)下最為普遍的過(guò)戶方式。原因很簡(jiǎn)單，老人在世的時(shí)候，作為直系親屬誰(shuí)也難以啟齒讓父母輩們做財(cái)產(chǎn)分割。另一方面，老人也擔(dān)心若早早把房產(chǎn)分給了子女親屬們，萬(wàn)一后面不贍養(yǎng)自己可就麻煩了。
這里需要提醒的是，身后繼承過(guò)戶，會(huì)遇到兩個(gè)問(wèn)題：一是如果子女非獨(dú)生，老人離開以后未留遺囑，子女們可能會(huì)為這筆巨大的財(cái)富因分配份額問(wèn)題而發(fā)生矛盾糾紛。若想個(gè)人繼承，需要其他有繼承權(quán)利的人書面放棄；二是繼承人名下已經(jīng)有房產(chǎn)，繼承老人房產(chǎn)若再轉(zhuǎn)賣的話，需要繳納房產(chǎn)差值20%的個(gè)人所得稅。
只要買賣過(guò)房產(chǎn)的人都知道，買賣過(guò)戶交易產(chǎn)生的稅費(fèi)主要與房屋價(jià)值、面積、房產(chǎn)套數(shù)、房產(chǎn)證登記時(shí)間有關(guān)。稅費(fèi)主要包含個(gè)稅、契稅和增值稅三種。由于買賣過(guò)戶，一般會(huì)考慮房產(chǎn)證取得時(shí)間滿5年后辦理，我們以“滿5年唯一”住房為例：
舉例：同樣以一套交易價(jià)150萬(wàn)的房產(chǎn)為例，面積在90-144平米之間的普通住宅，個(gè)稅為150萬(wàn)*1%=1.5萬(wàn)，契稅為150萬(wàn)*1.5%=2.25萬(wàn)，增值稅免除。那么房產(chǎn)買賣過(guò)戶的總費(fèi)用就是3.75萬(wàn)，占房產(chǎn)總值的2.5%。在同等情況下，“買賣”過(guò)戶要比“贈(zèng)與”過(guò)戶的費(fèi)用少41%。
值得一提的是，雖然買賣交易過(guò)戶的稅費(fèi)一直處于調(diào)整變化中，受政策影響較大，但是，從未來(lái)情況看，假如房產(chǎn)稅開征，那么持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)還會(huì)有降低趨勢(shì)，從這個(gè)角度看，“買賣”交易過(guò)戶的稅費(fèi)也將會(huì)有一個(gè)下降過(guò)程。
從經(jīng)濟(jì)角度看，“贈(zèng)與”直系親屬過(guò)戶雖然取消了個(gè)稅，但稅費(fèi)占房產(chǎn)價(jià)值4.25%，費(fèi)用居然是最高的，看似費(fèi)用較低的“繼承”過(guò)戶由于繼承下來(lái)的房產(chǎn)大都難滿足“滿5年唯一住房”條件，所以若再轉(zhuǎn)賣會(huì)還應(yīng)交房產(chǎn)價(jià)值差額20%的個(gè)稅，而看似費(fèi)用較高的“買賣”過(guò)戶費(fèi)用則是最低。所以，比較來(lái)比較去，“買賣”過(guò)戶對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是最省錢的方式。
從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，很多人不會(huì)為了省錢而提早把房子賣給直系親屬，原因在于從情感上難于接受，即使多花錢一般也還會(huì)采取“繼承”過(guò)戶的方式。如果這樣選擇的話，對(duì)于子女較多家庭或者有多個(gè)繼承人的情況，為防止一些不必要的糾紛，在此房君也提醒，老人可趁意識(shí)還清醒時(shí)，提前做好財(cái)產(chǎn)分配規(guī)劃，立好遺囑，不能“多花錢還讓子女們產(chǎn)生糾紛”，相信這也是老人不愿意看到的情況。