貓哥有個(gè)朋友，七八年前，她有天出去逛街，相中一個(gè)商業(yè)街的項(xiàng)目，隔了幾天就花了200多萬入手了兩個(gè)商鋪，位置在北京某火車站附近，人流大，看規(guī)劃是相當(dāng)不錯(cuò)的，租金有保證，說是三四年就能回本，買鋪?zhàn)有枰谊P(guān)系，看起來是個(gè)蠻好的投資。 本來以為她收租婆的好日子指日可待，誰料到第二年，房還沒收規(guī)劃改了，原來的商品市場沒批下來，各方面一頓緊急操作之后，決定要改建成餐飲一條街，業(yè)主們想，餐飲也行，房租穩(wěn)定就好。又隔了幾個(gè)月，餐飲也沒批下來，然后，然后就沒有然后了…… 維權(quán)、打官司、協(xié)商，各種套路都用了，但是就是沒啥效果，只好等。、
一般小老百姓遇到這些，那可就是無妄之災(zāi)了。不過，掉到類似坑里的人，非常多。
01 在西安市的南三環(huán)外與東儀路的交匯處，有一個(gè)西江月小區(qū)，名字很有詩意，唐代的教坊曲名，宋代的詞牌名，但這個(gè)名字詩意的小區(qū)卻讓業(yè)主們“糟心透了”，無他，就是因?yàn)樗两駹�尾。 西江月小區(qū)來自于西安市西姜村的城中村改造計(jì)劃，2005年3月列入西安市城中村改造計(jì)劃，2007年10月取得《城中村改造方案批復(fù)》，2010年11月啟動整村拆除，2011年3月啟動安置樓建設(shè)。 而在安置樓建設(shè)的同時(shí)，配套的商品房也開始建設(shè)了，邊建房子，邊辦手續(xù)，邊賣房子，用商品房的回款也可以彌補(bǔ)安置房的資金問題，這在在當(dāng)時(shí)是被默許的，“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”的原則被貫徹得很充分。 三環(huán)邊上，而且有名校分校的學(xué)區(qū)，5000元左右的單價(jià)還是吸引了很多購房者，房子賣出去不少。 但是到了2013年底，“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售”的強(qiáng)監(jiān)管精神再一次被強(qiáng)調(diào)，西安市建委也下發(fā)了五證不全的一律停止銷售的通知，西江月這種“先上車后補(bǔ)票”的模式就被叫停了。 但是問題隨之也就來了。 停售后，開發(fā)商的資金鏈就要經(jīng)歷很大的考驗(yàn)，隨后終于資金鏈斷裂，整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺，2014年8月開始，整個(gè)項(xiàng)目就處在了停工的狀態(tài)，就更不用提項(xiàng)目后續(xù)的配套設(shè)施等了，整個(gè)項(xiàng)目開始了爛尾。 但是買了房的人呢？就只能等了，“孩子上初一買的房，如今上大一了還沒交房”。 也不是沒有維權(quán)的，市民熱線、房管局、建委，輪番下來也沒什么結(jié)果，在的地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，關(guān)于雁塔區(qū)的留言中，相當(dāng)一部分人是在問“西江月的爛尾問題何時(shí)解決”，從爛尾之時(shí)開始問，一問就問到了2019年。
這幾年，地方政府的提醒函、通知、要求是下發(fā)了一個(gè)又一個(gè)，而且也幫開發(fā)商接觸過幾個(gè)接盤方，之前說是中國信達(dá)陜西分公司來處置這個(gè)“房地產(chǎn)不良資產(chǎn)”，現(xiàn)在接觸的是中國保利，但是不是所有人都有孫宏斌那樣的接盤魄力，想要接下一個(gè)爛尾項(xiàng)目，其中的風(fēng)險(xiǎn)頗多，所以，西江月項(xiàng)目至今仍在爛尾。
02 事實(shí)上，差不多每個(gè)城市都有一些坑爹的盤，貓哥身邊不少人都碰上過。 在某四線城市下的縣城，新城開發(fā)，當(dāng)?shù)氐囊患倚〉禺a(chǎn)商同時(shí)也是納稅大戶，拿到了其中一塊住宅用地，拿地、蓋樓、出售，節(jié)奏有條不紊，五證齊全，但是還是出現(xiàn)了問題。 問題出在了房地產(chǎn)公司的實(shí)控人身上。 這哥們?nèi)チ艘惶税拈T后，迷上了賭博，第一次去澳門就輸了一億，對于這個(gè)小房地產(chǎn)公司而言，這個(gè)數(shù)字差不多可以破產(chǎn)了。但是很神奇的是，老板之后又一次次的去了澳門，又陸續(xù)輸?shù)袅藘蓛|，那這兩億是從哪里來的呢？ 原來，他把在新城開發(fā)的全部樓盤都抵押出去了，而此時(shí)這些樓盤還在繼續(xù)賣，當(dāng)債權(quán)人找上門來的時(shí)候，購房者才發(fā)現(xiàn)，自己買的房子卻不是自己的。有人全款，有人交了首付，甚至有人已經(jīng)開始還貸款了，但是此時(shí)由于債務(wù)糾紛，這些買了房的人根本辦不了房產(chǎn)證。 地方上是沒法救助的，而他本人早已跑路。 現(xiàn)在的局面是，債權(quán)人拿不到錢，已經(jīng)住進(jìn)去的居民也不會搬出去，但是居民辦不了房產(chǎn)證，所以交了首付的人就不再還貸款，拒絕再交剩下的錢，銀行發(fā)了很多律師函也沒什么用。 至于房子的產(chǎn)權(quán)歸屬，現(xiàn)在還在糾纏著。
03 貓哥的一位同學(xué)，前幾年想在一個(gè)三線城市買房，當(dāng)時(shí)兩個(gè)差不多的項(xiàng)目備選，一個(gè)是萬科的房子，另一個(gè)是當(dāng)?shù)匾粋�(gè)頗具實(shí)力的地產(chǎn)商的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的好處是早半年收房，便宜20萬，但當(dāng)時(shí)已瘋傳改公司老板涉案。同學(xué)覺得這跟房子沒啥關(guān)系，貪圖20萬的便宜就買了。 隨后不久，該項(xiàng)目老板被查入獄，資產(chǎn)凍結(jié)，別說房產(chǎn)證了，直到現(xiàn)在同學(xué)買的些樓還在爛尾中。想把房退了，幾經(jīng)協(xié)商，都無果，也只好等。
房產(chǎn)是個(gè)大資產(chǎn)，動不動就要把半輩子的奮斗成果扔進(jìn)去，所以買房也不是只要有錢就可以傻傻買的事情了，開發(fā)商的這些問題都是坑：
（1）利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”。
（2）沒有經(jīng)過立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。
（3）沒有取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目。
（4）沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋。
（5）未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋。
（6）土地或房屋目前正處于抵押狀態(tài)的。
（7）開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的。
（8）土地、房屋等有關(guān)部門查封、限制交易的等等。 買房前，這些基本情況得查查，不然虧錢又糟心。
04 遇上了怎么辦？貓哥看了很多案例，咨詢了很多律師和法官，也沒什么靠譜的辦法，一是協(xié)商二是起訴走執(zhí)行，但有的能解決，有的只能等。
所以，就著身邊的這些案例，給大家提個(gè)醒： 事反必妖，遇到價(jià)格太便宜的房子詳細(xì)問問。 越是低價(jià)越可能是陷阱，等真的交了錢，發(fā)現(xiàn)房主不止你一個(gè)，那就傻眼了。
還有像法拍房，很多人覺得便宜沒占著，其實(shí)這里面門道很多。
貓哥親戚就沒做好功課買了套法拍房，可租戶一不搬家，二不讓漲房租，你起訴走執(zhí)行，他威脅說要“弄你全家”，司法機(jī)關(guān)也沒轍，真的是買了個(gè)麻煩。
“五證”不全的房子不要買。 房地產(chǎn)的五證是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，這些證件齊全才意味著開發(fā)商可以賣房子。
現(xiàn)在好些了，以前五證不全就開賣是業(yè)內(nèi)的常態(tài)，先上車后買票，但很多項(xiàng)目也就出問題了，可能的問題像：
第一，可能爛尾，比如西江月小區(qū)。
第二，可能你的房產(chǎn)證得辦很久，或者永遠(yuǎn)辦不下來了。
第三，你可能會被開發(fā)商告。 還是在西安，開發(fā)商舉報(bào)自己，然后以簽訂合同的時(shí)候沒有預(yù)售證為由，將兩年前內(nèi)部認(rèn)購并交付全款的一些購房者起訴，要求確認(rèn)合同無效，因?yàn)橐郧罢J(rèn)購的時(shí)候西安的房價(jià)還很低，而現(xiàn)在西安的房價(jià)已經(jīng)翻一番了，如果合同無效，開發(fā)商就又多賺很多。 這根本是無妄之災(zāi)嘛。
當(dāng)下，對中小地產(chǎn)商的房子要謹(jǐn)慎。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中，分化是越來越嚴(yán)重的，尤其是在房地產(chǎn)有下行趨勢的時(shí)候，對各個(gè)房地產(chǎn)公司的考驗(yàn)都是很大的，尤其是對資金的考驗(yàn)，而且房地產(chǎn)業(yè)算是資金密集型產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在比拼的是回款能力、融資能力，對于大的地產(chǎn)商而言，憑借龐大的體量，還是很容易拿到錢的，但是對于中小地產(chǎn)商來講，并不是那么容易了，資金鏈就略顯脆弱。
現(xiàn)在，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)開始顯現(xiàn)出壓力來了，要么退出房地產(chǎn)主業(yè)，要么就破產(chǎn)清算。而對于那些資金鏈突然斷裂的公司而言，爛尾是一個(gè)不得不的選擇。要是沒人接盤，交了款的業(yè)主可就麻煩了。
所以，現(xiàn)在買房，也需要多考慮品牌因素，沒有把握，就盡量遠(yuǎn)離吧，千萬別掉到坑里再后悔。
