司法拍賣房看起來(lái)很誘人要注意事項(xiàng)
新浪樂(lè)居2016-11-22
為了抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)和投資性需求，9月底至今，杭州先后出臺(tái)了多輪調(diào)控政策。其中，面對(duì)非本市戶籍居民家庭的限購(gòu)政策進(jìn)行了進(jìn)一步升級(jí)。
在“擁有1套及以上住房限購(gòu)”的基礎(chǔ)上，升級(jí)為“購(gòu)房之日起前2年內(nèi)需提供1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明”。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，確實(shí)有效抑制了外來(lái)投資性需求，但也難免扼殺了部分外地居民的正常購(gòu)房需求。
來(lái)自溫州的小王就是其中之一。準(zhǔn)備來(lái)杭州發(fā)展的小王，今年打算在杭州買房。房子還沒(méi)看好，就碰到了9月底的這輪調(diào)控。
當(dāng)時(shí)的小王，還是有點(diǎn)高興的。“調(diào)控政策出來(lái)，說(shuō)不定房?jī)r(jià)會(huì)跌一點(diǎn)。”有購(gòu)房資格的小王心想。
但還沒(méi)等到房?jī)r(jià)下跌，第二輪調(diào)控政策就來(lái)了，要求有社保或個(gè)稅繳納證明。作為自由職業(yè)者的小王，這下連購(gòu)房資格也沒(méi)有了。
難道在杭州購(gòu)房的愿望，只能暫時(shí)擱置，等待政策的解禁？小王并不甘心，多方打探之下，有人告訴他，杭州還有一種房子，其實(shí)是不限購(gòu)的——那就是網(wǎng)上公開拍賣的房子，也就是所謂的司法拍賣房。
司法拍賣，是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時(shí)，依法以公開競(jìng)價(jià)的方式賣與出價(jià)最高的競(jìng)買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強(qiáng)制處分措施。
簡(jiǎn)單的講，就是那些有債務(wù)糾紛的房子。目前，這類房子主要放在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)上，進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)。
進(jìn)入網(wǎng)站點(diǎn)開頁(yè)面，你可以發(fā)現(xiàn)，有不少優(yōu)質(zhì)房源可供選擇。比如，市中心的昆侖公館、錢江新城的金基·曉廬和城西的銀馬公寓等。
司法拍賣的房子，除了不限購(gòu)，還有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。
比如，它的起價(jià)通常明顯低于市場(chǎng)價(jià)。
以12月初競(jìng)價(jià)的申花板塊樓盤紳華府為例，建筑面積136.98平方米，起拍價(jià)334萬(wàn)元，折算單價(jià)僅24383元/平方米。在新房售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平方米、二手房售價(jià)全面突破3萬(wàn)/平方米的申花板塊，這個(gè)價(jià)格真的算低了。
其次，不少房源可以貸款。最早實(shí)行司法拍賣的時(shí)候，通常都是需要一次性付款的�，F(xiàn)在，相當(dāng)多的房源，已經(jīng)可以通過(guò)貸款了，大大降低了競(jìng)價(jià)門檻。
第三，不同于二手房交易，司法拍賣的成交過(guò)程，不產(chǎn)生任何傭金。參與競(jìng)拍，辦理交割的過(guò)程中，司法拍賣平臺(tái)不會(huì)向買受人收取任何費(fèi)用，零傭金！
司法拍賣的房子，看起來(lái)是不是很誘人！但實(shí)際競(jìng)價(jià)過(guò)程中，需要注意的事項(xiàng)，還是不少的。
?比如，競(jìng)拍前，意向購(gòu)房者最好聯(lián)系法院實(shí)地看一看標(biāo)的物。因?yàn)闃?biāo)的物的評(píng)估和描述，可能會(huì)有漏掉的瑕疵描述，法院也不為標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
特別注意的是，未看樣的競(jìng)買人，視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。如果競(jìng)買成功事后反悔，保證金是不予退還的。
其次，標(biāo)的物的過(guò)戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)。同時(shí)，法院不作過(guò)戶的任何承諾。
同樣以這套紳華府房源為例。在標(biāo)的物的介紹中，明確說(shuō)明該房源未辦理《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》。也就是說(shuō)，該房源有二次過(guò)戶費(fèi)用（先辦好房產(chǎn)證，才能交易）。而辦理過(guò)戶需繳納的個(gè)人所得稅、增值稅及附加、兩次契稅，都需要買受人承擔(dān)。此外，該房源欠交的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，都有詳細(xì)說(shuō)明。
這樣的房子，你就要算一筆賬，加上相關(guān)的稅費(fèi)，最終成交價(jià)會(huì)不會(huì)很高。
第三，如果買受人需要貸款，必須在競(jìng)拍前向銀行咨詢貸款條件（一般是提前5個(gè)工作日）。每套房源都有法院協(xié)議的合作銀行，銀行會(huì)對(duì)買受人的貸款資質(zhì)進(jìn)行審查。
事實(shí)上，司法拍賣的房子，每套房源的情況都不同，但一般都會(huì)有詳細(xì)介紹。購(gòu)房者如果真想買這樣的房子，就必須要做好充足的事先準(zhǔn)備，包括標(biāo)的物的查看，貸款資質(zhì)的審查，以及相關(guān)稅費(fèi)的情況調(diào)查（房源介紹中會(huì)有相關(guān)咨詢電話）。
不過(guò)，不同于一手房二手房市場(chǎng)，司法拍賣的房源相對(duì)較少。所以，購(gòu)房者的可選余地其實(shí)是不大的，想要挑一套中意的房子，可能需要不斷的等待。
另外，因?yàn)槭袌?chǎng)行情的上行，加上限購(gòu)的影響，現(xiàn)在關(guān)注司法拍賣房的人并不少。一些熱門板塊房源的最終成交價(jià)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)起拍價(jià)和評(píng)估價(jià)。
比如，今年11月11日成交的一套萬(wàn)家花城89方房源，起拍價(jià)230萬(wàn)，評(píng)估價(jià)286萬(wàn)，最終成交價(jià)則是312萬(wàn)。