在地王頻出的現(xiàn)狀下 如何拿地才是
2016-6-23
在高價地頻出不斷擾動著人們的神經之際，房地產商顯然要鎮(zhèn)定得多。盡管重點城市土地資源愈發(fā)稀缺推動房地產商之間的奪地大戰(zhàn)硝煙彌漫，但房地產商們稱，他們不斷通過聯(lián)合開發(fā)、引進金融資本等方式，實際能夠很好的應對地價不斷上漲的局面。
中南建設（000961，SZ）負責房地產開發(fā)板塊的高級副總裁畢興礦稱，雖然現(xiàn)在經常出現(xiàn)十數(shù)家甚至數(shù)十家房地產企業(yè)爭奪一塊土地的情況，但如今是一個合作的時代，大家可以通過合作盡可能地去控制地價。他還表示，房地產企業(yè)通過輕資產操盤的方式，將高價地引入更多的金融資本，能夠在投入資金不大的情況下將規(guī)模不斷擴大。
在昨日由經濟觀察報舉辦的藍籌地產年會間隙，畢興礦對人民網記者表示，公司下半年的發(fā)展戰(zhàn)略將繼續(xù)牢牢抓住投資這個牛鼻子。他說，地買對了，整個開發(fā)運營就成功了80%。
畢興礦在接受人民網記者采訪時表示，公司下半年將繼續(xù)圍繞重點城市展開，在不斷做大一線城市規(guī)模的情況下，公司也會擴大在熱點的一、二線城市周邊布局的機會。他還說，公司并不會完全放棄三、四線城市的投資機會。
作為以建筑施工業(yè)務起家的工程總承包企業(yè)，在進入中小城市進行了十數(shù)年的房地產開發(fā)之后，中南建設的業(yè)務重心如今正在向一二線城市的房地產開發(fā)業(yè)務轉移。
據該公司2015年的年報數(shù)據顯示，中南建設的房地產業(yè)務在主營業(yè)務中的占比大幅提升并一舉超過了建筑施工業(yè)務，成為公司最主要的營業(yè)收入來源。
根據中南建設財報披露的數(shù)據顯示，該公司的房屋銷售收入在主營業(yè)務中的占比從2014年的48.55%上升至去年末的61.13%，而建筑施工收入的比重則從2014年的50.14%下降至去年末的36.87%。
公司披露的數(shù)據顯示，中南建設的住宅開發(fā)業(yè)務主要集中在江蘇、山東和海南三省，其中江蘇的銷售額占比達到了四分之三。
自2013年以后，該公司加快了在二線核心城市的房地產開發(fā)布局，收縮江蘇省外的非核心區(qū)域的業(yè)務。公告數(shù)據顯示，中南建設去年通過多種形式在南京、蘇州、上海、北京幾個重點城市新增了15個項目，將二線以上城市的土地儲備占比增加至3成。
人民網記者統(tǒng)計的數(shù)據顯示，今年來中南建設在南京、上海、蘇州及其轄下區(qū)縣拿下的8宗土地總價已經超過了115億元，總地價接近該公司去年住宅銷售金額的一半。
畢興礦表示，圍繞一線城市和熱點的二線城市周邊的衛(wèi)星城進行重點拓展一直是公司的重要戰(zhàn)略。他說，在這些都市圈里，實際上有不少的投資機會，這是公司提升投資質量的重要規(guī)劃。
畢興礦指出，這需要公司對土地有非常清晰的定位。他說，在一線城市和二線重點城市，一定要深耕，在戰(zhàn)略清晰的前提下，公司可以聯(lián)合其他的房地產商進行合作開發(fā)。
據畢興礦介紹，中南建設在南京、蘇州和上海等地拿下的項目，實際上很多都引入了其他的合作方，諸如萬科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）等。
比如，中南建設在今年5月上旬拿下的南京一塊總價達48億元的地塊中，該公司實際上的權益占比只有3成左右。畢興礦說，公司引入了其他的資本并將操盤該項目。
畢興礦認為，通過輕資產操盤的方式，即使地價炒到50億甚至80億，公司實際的支出仍然可控。
此外，他還表示，通過集中優(yōu)勢資源深耕某個區(qū)域，做到多盤聯(lián)動，這樣公司將能夠有效地管控成本，提升規(guī)模效應。
“不是說競爭激烈你就不做，你回避不了，”畢興礦表示，“最重要的一點是大家對市場的判斷……，即使溢價率100%甚至更高，但有錢賺、有利潤空間，我為什么不做呢？”
在畢興礦看來，在地王頻出的時代，企業(yè)如何借地王的勢也異常重要。他說，地王入市通常會抬高整個市場，因為地王的成本高，其他企業(yè)需要做的就是等。
“你拿到好地，拿對城市，不見得你能把最后的20%做到極致，”畢興礦說，“細節(jié)就在于你是否踩準了市場的節(jié)奏。”他說，這就好比當?shù)貎r拍到2.5萬元/平方米的時候，周圍的房價可能就2.8萬元/平方米左右，如果這個時候把新拿的項目拿出來賣，那毫無疑問會虧本，但如果等幾個月，那結果可能就完全不一樣了。
“這就是整個開發(fā)節(jié)奏的把握，像彈鋼琴一樣，輕重緩急，一定要有一個對市場敏感度的把握，”畢興礦說，“包括這個階段你對價格的預判，不能說100%正確，至少大的趨勢正確，或者說不允許有太大的偏差。”