購(gòu)房如何最省錢(qián) ？這些都不知道你
2016-3-11
等本和等額，利息差大了
對(duì)于一門(mén)心思要節(jié)約利息的購(gòu)房者而言，選對(duì)還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計(jì)。所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。
所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢(shì)。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計(jì)將來(lái)收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的還貸者。在實(shí)際生活中，大多數(shù)人會(huì)選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。
也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
同樣，采用等額本息還款法的購(gòu)房者，假如還款已到中期，也沒(méi)必要提前還款。因?yàn)榈阮~本息法越到后來(lái)歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對(duì)還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒(méi)有節(jié)省利息。要是未來(lái)有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買(mǎi)車(chē)等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。
此外，一些市民購(gòu)買(mǎi)房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價(jià)的貸款。
各種過(guò)戶算成本
這個(gè)問(wèn)題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過(guò)戶分贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢(qián)？且算成本：繼承法—主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來(lái)收取，最低不低于200元。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書(shū)到房管局轉(zhuǎn)名即可。
但缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)：手續(xù)繁多跑死人。
繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：
第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力。
第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。
第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見(jiàn)，采用繼承法過(guò)戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。
贈(zèng)與法—主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅;非直系親屬贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。
需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過(guò)戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣(mài)出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。買(mǎi)賣(mài)法—主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過(guò)戶中，買(mǎi)賣(mài)是最常見(jiàn)的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。
但是，如果買(mǎi)入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。
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