商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序入市后遺癥：二三線市
北京商報(bào)2015-10-19
商業(yè)地產(chǎn)正在為幾年前無(wú)序入市引發(fā)的“后遺癥”買單。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管 華聯(lián)股份 、 王府井等零售頻頻在二線城市發(fā)起并購(gòu)案，但與二三線市場(chǎng)半死不活的項(xiàng)目數(shù)量相比，仍是杯水車薪。來(lái)自北商研究院的分析認(rèn)為，只有區(qū)位選址、硬件條件、商圈潛力等諸多因素達(dá)標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，才可能獲得零售巨頭的青睞。那些當(dāng)初盲目上馬的巨量商業(yè)依舊是城市發(fā)展過(guò)程中的負(fù)擔(dān)。
等待巨頭來(lái)
不僅是新興的O2O資本市場(chǎng)寒意陣陣，步入成熟期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也正在苦苦尋求資金解套。在近期發(fā)生的收購(gòu)案中，哈爾濱群力廣場(chǎng)交予王府井；華聯(lián)股份與安徽、山西、內(nèi)蒙古等5個(gè)項(xiàng)目發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，接棒二線城市項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。綜合來(lái)看，這兩宗交易都發(fā)生在二線城市，兩大集團(tuán)均通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)初次在新市場(chǎng)布局。
不過(guò)，等來(lái)巨頭拯救的項(xiàng)目?jī)H是冰山一角。在商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)、資金被項(xiàng)目占?jí)旱木置嫦拢姸嘀行￠_(kāi)發(fā)商在紅海中掙扎。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，在近期頻繁考察多地商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，令他感受最大的是開(kāi)發(fā)商叫苦不迭，都想趕緊脫手。
世邦魏理仕(CBRE)統(tǒng)計(jì)，去年，全球在建購(gòu)物中心總面積為3900萬(wàn)平方米，其中，亞太區(qū)在建購(gòu)物中心面積超過(guò)3200萬(wàn)平方米，并且超過(guò)60%的面積都在中國(guó)。在全球十大最活躍在建購(gòu)物中心市場(chǎng)排名中，中國(guó)占據(jù)九席，達(dá)到開(kāi)展本項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最高峰值。
市場(chǎng)過(guò)剩局面讓優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心品牌在挑選項(xiàng)目時(shí)更為謹(jǐn)慎。在投資哈爾濱群力廣場(chǎng)時(shí)，王府井綜合考慮了項(xiàng)目所在區(qū)的未來(lái)前景、對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行了詳細(xì)評(píng)估。在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提示中，由于王府井只拿下了項(xiàng)目二期部分，一期已由其他業(yè)主運(yùn)營(yíng)兩年之久。王府井方面特別強(qiáng)調(diào)，公司及萬(wàn)泰地產(chǎn)(群力廣場(chǎng)持有方)已同一期物業(yè)業(yè)主協(xié)調(diào)一致，將對(duì)一、二期物業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃，提高項(xiàng)目整體性及可視性。
資產(chǎn)減值猛
與王府井對(duì)群力廣場(chǎng)二期做出的“投資回收期八年、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為19%”的較高投資價(jià)值相比，華聯(lián)股份對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目流露出許多擔(dān)憂。在收購(gòu)資產(chǎn)估值中可以看出，二線商業(yè)項(xiàng)目盈利能力不確定風(fēng)險(xiǎn)增大。華聯(lián)股份方面指出，收購(gòu)5個(gè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等評(píng)估值在30億元左右，且未來(lái)仍需募集配套資金18億元，繼續(xù)投入項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)完成后各年度的折舊、攤銷金額均較大。由于5家公司尚未營(yíng)業(yè)，華聯(lián)方面缺乏當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)可供參考的項(xiàng)目，未來(lái)經(jīng)營(yíng)水平、盈利能力難以估計(jì)。
購(gòu)物中心能否順利入市，與開(kāi)發(fā)商選址、交通條件、周邊配套以及市政規(guī)劃等方面密切相關(guān)。一位資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士表示，目前，能夠進(jìn)入大集團(tuán)狩獵范圍的項(xiàng)目只出現(xiàn)在一二線省會(huì)或重點(diǎn)發(fā)展城市。三線市場(chǎng)也有大量項(xiàng)目待解救，但少人問(wèn)津。盡管紅星商業(yè)、萬(wàn)達(dá)等推出資產(chǎn)管理輸出，但對(duì)于體量有限、層高不達(dá)標(biāo)等硬件條件差的物業(yè)來(lái)說(shuō)，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商也難以讓它們起死回生。
在二線城市，無(wú)論是房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，但已投入太多心血的開(kāi)發(fā)商不愿看清現(xiàn)實(shí)，往往高價(jià)叫賣更增脫手難度。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前，商業(yè)市場(chǎng)面臨很嚴(yán)峻的問(wèn)題，未來(lái)幾年可能有退出意向的商業(yè)物業(yè)數(shù)量和面積不斷增加，但買方市場(chǎng)卻沒(méi)有同倍放大。很多出售項(xiàng)目會(huì)認(rèn)為此時(shí)已到了價(jià)格高點(diǎn)。王永平認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)差強(qiáng)人意，但高估值可以通過(guò)周邊住宅、商鋪價(jià)格為考量。不過(guò)，目前情況是，高預(yù)期的賣家很多，能接盤的買家很少。
僵尸項(xiàng)目多
依托重資產(chǎn)模式發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)已讓很多開(kāi)發(fā)商力不從心。一位河南地區(qū)開(kāi)發(fā)商投資已超過(guò)10億元，項(xiàng)目預(yù)期投資30億元，他為剩余20億元的資金缺口奔波了半年多時(shí)間，但仍沒(méi)找到希望。在浙江一地區(qū)，一位開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目艱難推入市場(chǎng)，但零散的招商局面、蹣跚的運(yùn)營(yíng)，讓他感到項(xiàng)目投入的數(shù)十億元回報(bào)遙遙無(wú)期。
RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)難。預(yù)計(jì)未來(lái)將有超過(guò)40%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為品牌入駐低、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)流失、盈利無(wú)期的“僵尸”項(xiàng)目。
在王永平看來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商都騎虎難下，如果入市項(xiàng)目招商不理想，清退品牌無(wú)疑推倒重來(lái)，既要付出違約賠償，還需為優(yōu)質(zhì)品牌提供方方面面的優(yōu)惠條件。下定決心調(diào)整又需消耗大量資金，但不改變?cè)愀獾恼猩叹置�，后期運(yùn)營(yíng)將更加艱難。
從招商方面來(lái)看，體量在10萬(wàn)平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目大多需要主力商戶支撐，這部分商戶將消化購(gòu)物中心租賃面積50%左右，但能夠與國(guó)內(nèi)外知名品牌保持長(zhǎng)期合作關(guān)系的大多為有成熟運(yùn)營(yíng)模式和規(guī)模的集團(tuán)，中小開(kāi)發(fā)商難以找到合作持久、租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定又能拉動(dòng)購(gòu)物中心客流的主力品牌。紅星商業(yè)負(fù)責(zé)大型主力店招商的負(fù)責(zé)人表示，在資產(chǎn)管理輸出的項(xiàng)目中往往保障超市主力店，其他面積需要因地制宜引入一些其他租戶。在租金收入上，與重點(diǎn)城市商業(yè)“保底＋抽成”的模式不同，有時(shí)一些資質(zhì)欠佳的項(xiàng)目為了保障前期收益只收取固定租金。
除了招商，資金也是困擾中小地產(chǎn)商的最大煩惱之一。王永平表示，絕大多數(shù)中小地產(chǎn)商都有對(duì)接資本市場(chǎng)的需求，但由于規(guī)模較小難達(dá)上市標(biāo)準(zhǔn)，有企業(yè)艱難登上資本市場(chǎng)但發(fā)生交易較少。北京商報(bào)記者了解到，PE九鼎投資最近醞釀聯(lián)合百家中小商業(yè)地產(chǎn)上市。不過(guò)，能夠被納入上市資產(chǎn)的項(xiàng)目需已入市且能夠盈利，這一條件并不是多數(shù)項(xiàng)目能達(dá)到的。
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