購房維權也看有效期 過了2年無法
房天下2015-9-25
房屋買賣過程中，若利益受損，維護自身的合法權益要關注訴訟期限。過了訴訟期，自身的合法權益就得不到保障。
維權案例：房屋交房后發(fā)現(xiàn)逾期交房問題
李先生2011年購買了一套商品房，和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，合同簽訂后，就依約付清全部購房款并繳交購房相關手續(xù)費、公維金等費用，以及用于辦理產權登記所需的身份證復印件等相關資料。2012年3月9日，辦理商品房交付手續(xù)后，房子正式移交。李先生裝修入住，一年后接到開發(fā)商通知辦理兩證。
今年6月份，李先生聽說開發(fā)商存在逾期交房和逾期辦證的違約行為，不少業(yè)主都已經(jīng)上告到法院，拿到了違約賠償款。李先生找出當初的《商品房買賣合同》，發(fā)現(xiàn)合同約定，自己購買的商品房是要在2012年1月初交房，而實際交房日期晚了3個月左右，也存在逾期辦證的情況。
于是，李先生也到法院起訴，要求開發(fā)商賠償逾期交房的違約金。按照合同約定，逾期不超過90天，從合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，每天支付已付款萬分之三的違約金。同時，沒有在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書的，他還要求開發(fā)商自逾期之日起每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。
分析：過了2年訴訟期無法維權
經(jīng)過法院的調查，李先生的主張并沒有得到法院的支持。原因是李先生和開發(fā)商訴訟的商品房，按交房時間和李先生起訴的時間，已經(jīng)過了2年的訴訟時效，雖然具體的交房時間比合同約定交房的時間晚了2個月，扣除天氣原因等不可抗拒的因素，開發(fā)商確實存在違約，但李先生直至2014年6月底才向法院備案審查要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，其訴請已超過兩年的訴訟時效，故對李先生要求開發(fā)商支付逾期交房違約金的請求，法院不予支持。
而逾期辦證，也因為超過了2年訴訟期，也拿不到賠償。因訴訟商品房在交房后的一年后，辦理了兩證。在此后的差不多1年的時間里，李先生沒有起訴維權，相當于放棄自己的權利。
提醒：依據(jù)合同約定2年內主張權益
逾期交房和逾期辦證的訴訟時效的期間均為2年，但需注意的是兩者起算時間點不同，逾期交房訴訟時效期是根據(jù)商品房買賣合同的條款約定的交房時間，還是根據(jù)有效交房的時間起算，目前在法律理論界尚有較大爭議，司法實踐中更難保證法官有統(tǒng)一的認識，因此，業(yè)主在進行逾期交房的維權時，如何計算訴訟時效，不同的法官對法律有不同的理解，所以，從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，建議業(yè)主在合同約定的交房期屆滿后2年內主張權益。而逾期辦證的訴訟時效起算點又因是否存在逾期交房而不同，情況比較復雜，因此，業(yè)主在維權時，需特別注意2年期間的把握。
具體維權方式，要是訴訟的房屋，比合同約定的晚半年交房，而辦證晚一年才完成，業(yè)主可以在辦證的第二天到有效的2年訴訟期內起訴，但最好在辦證的第二天起訴逾期交房和逾期辦證。
要是訴訟的房屋，比合同約定的時間晚半年，而辦證過了兩年的訴訟期還不能辦理，那么業(yè)主要注意，需要在合同約定交房時間的兩年內提起訴訟，起訴開發(fā)商逾期交房，并起訴到目前為止逾期辦證及今后辦完證為止，所逾期天數(shù)的賠償主張。要是過了2年的訴訟期，這2年的逾期時間，賠償維權就得不到法院的支持。