樓市真假漲:再現(xiàn)通宵排隊(duì) 二手房
中國(guó)新聞網(wǎng)2015-4-18
我們的優(yōu)惠就要取消了；我們下期就要漲價(jià)了；我們已經(jīng)漲價(jià)了；有項(xiàng)目又出現(xiàn)連夜排隊(duì)買(mǎi)房的盛況了······經(jīng)歷過(guò)2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之后，這些信息無(wú)疑讓部分購(gòu)房者開(kāi)始慌神。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎樣的呢？房企到底有沒(méi)有漲價(jià)呢？本刊深入多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目確實(shí)取消了原有的優(yōu)惠，也有一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目存在價(jià)格上漲的動(dòng)力，但在北京庫(kù)存高企的背景下，房企非常謹(jǐn)慎，更多項(xiàng)目所謂的漲價(jià)多是催促入市的慣用營(yíng)銷(xiāo)手段。
1 取消優(yōu)惠
在一番比較之后，王小姐看上了位于大興天宮院區(qū)域的一住宅項(xiàng)目，不過(guò)，上周末她到該項(xiàng)目售樓處咨詢(xún)時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己看上的戶(hù)型已經(jīng)不能享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。王小姐告訴記者，目前該項(xiàng)目在售的是1單元，購(gòu)房可享受3萬(wàn)元抵5萬(wàn)元優(yōu)惠活動(dòng)，但是1單元的房源已經(jīng)所剩不多，沒(méi)有她想要的戶(hù)型，而即將推出的2單元，已經(jīng)不能享受3萬(wàn)元抵5萬(wàn)元的優(yōu)惠。“要么選擇不喜歡的戶(hù)型，要么選擇購(gòu)房?jī)?yōu)惠，二者只能選其一”，一番糾結(jié)之后，王小姐最后還是選擇放棄優(yōu)惠，預(yù)定了2單元一套喜歡的戶(hù)型。
位于順義區(qū)某在售住宅項(xiàng)目也同樣將在近期取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠。“您要買(mǎi)的話(huà)建議您盡快購(gòu)買(mǎi)，由于所剩房源不多，我們的優(yōu)惠活動(dòng)隨時(shí)都會(huì)取消”。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員這樣告訴記者。
據(jù)了解，目前該樓盤(pán)正在銷(xiāo)售的是小高層產(chǎn)品，主力戶(hù)型為85平方米兩居和118平方米三居，購(gòu)房享受6萬(wàn)抵10萬(wàn)元的優(yōu)惠。不過(guò)由于目前這種高層產(chǎn)品的房源已經(jīng)所剩不多，因此優(yōu)惠活動(dòng)隨時(shí)都有可能取消。據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，在高層銷(xiāo)售全部售罄之后，項(xiàng)目將推出別墅產(chǎn)品，屆時(shí)將不再推購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
2 直接提價(jià)
位于馬駒橋的合生創(chuàng)展悅上城即將于本周末開(kāi)盤(pán)。此前，該項(xiàng)目宣布為此次銷(xiāo)售的128套房源提供2000萬(wàn)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，單套房源折合優(yōu)惠近20萬(wàn)，并在開(kāi)盤(pán)后全面取消優(yōu)惠，上調(diào)價(jià)格3-5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于目前蓄客情況，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向京華時(shí)報(bào)記者表示，“本來(lái)除了2000萬(wàn)的優(yōu)惠外，對(duì)正式開(kāi)盤(pán)還準(zhǔn)備了折扣，但目前蓄客情況比預(yù)期超了30%左右，開(kāi)盤(pán)的價(jià)格不會(huì)做折讓?zhuān)驗(yàn)閺呐趴ǹ蛻?hù)的三輪摸底看這些客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向都比較強(qiáng)烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達(dá)到吻合。”
據(jù)悉，同屬合生創(chuàng)展旗下的位于通州的合生濱江帝景，已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià)。
4月11日，記者從該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員獲悉，目前該項(xiàng)目主要銷(xiāo)售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的戶(hù)型選擇尚多，但99平方米的戶(hù)型所剩不多，而且價(jià)格也有變化，上個(gè)月還有230萬(wàn)元一套的房子，但現(xiàn)在可選擇的房源價(jià)格已經(jīng)在240萬(wàn)-250萬(wàn)元之間。該銷(xiāo)售人員并不認(rèn)為這是漲價(jià)，“現(xiàn)在都一房一價(jià)，不過(guò)是低價(jià)的房子賣(mài)完了而已”。
“按照市場(chǎng)規(guī)律，一般股市上漲后的3到4個(gè)月是房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果從3月份股市進(jìn)入上漲通道算起，今年年中將是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵期。”某大型房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示。
3 再現(xiàn)通宵排隊(duì)
據(jù)媒體報(bào)道，2015年4月9日，“3·30樓市新政”推出第10天，燕郊一樓盤(pán)出現(xiàn)購(gòu)房人凌晨5點(diǎn)排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，而此時(shí)距離該項(xiàng)目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時(shí)間。報(bào)道援引項(xiàng)目銷(xiāo)售人員話(huà)稱(chēng)，該項(xiàng)目二期定于4月11日排卡，預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán)，房源在4000套左右，戶(hù)型以47-126平方米的一至三居為主，均價(jià)在11500-12500元/平方米，較上期開(kāi)盤(pán)（2014年12月6日）時(shí)上漲1000元/平方米。
該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目的火爆程度超出了預(yù)估，出現(xiàn)了提前50個(gè)小時(shí)排隊(duì)的現(xiàn)象，比一期的購(gòu)買(mǎi)熱情還要高。據(jù)他分析，銷(xiāo)售的火爆主要是由于該項(xiàng)目地理位置好，再加上新政對(duì)房地產(chǎn)的利好也帶動(dòng)了購(gòu)房人的熱情。該負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的實(shí)際價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況而定，反應(yīng)好的話(huà)可能還會(huì)漲價(jià)。
4 二手房業(yè)主頻頻提價(jià)
對(duì)于定價(jià)更為靈活的二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，每一次政策利好都能激起漲價(jià)的沖動(dòng)，近期記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一部分業(yè)主確實(shí)提高了掛牌價(jià)，但是遺憾的是，市場(chǎng)并沒(méi)有接受。
“跟客戶(hù)說(shuō)好了250萬(wàn)，結(jié)果我們帶過(guò)去找業(yè)主的時(shí)候，業(yè)主非要加5萬(wàn)塊錢(qián)，我客戶(hù)不答應(yīng)，最終沒(méi)成。”對(duì)于自己失去的一單生意，經(jīng)紀(jì)人小王（化名）表示比較無(wú)奈。“最近接到不少客戶(hù)的提價(jià)通知，提價(jià)幅度也不大，2%-5%之間不等”，經(jīng)紀(jì)人小胡告訴記者，“我也知道業(yè)主為什么提價(jià)，都覺(jué)得新政出來(lái)后市場(chǎng)好了，按原來(lái)的價(jià)格賣(mài)就虧了，想多賣(mài)點(diǎn)。但是實(shí)際上，從目前的成交看，除了極個(gè)別的房源，一提價(jià)就賣(mài)不掉了，畢竟跟提價(jià)的業(yè)主比，更多的業(yè)主比較現(xiàn)實(shí)，而且現(xiàn)在五改二后，房源明顯增多了。”
據(jù)小王介紹，他們門(mén)店最近的成交量不錯(cuò)，上周日一天一個(gè)門(mén)店成交了3套房。“這些房源的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)就是市場(chǎng)價(jià)格，沒(méi)有隨意加價(jià)的。現(xiàn)在這市場(chǎng)，隨意加價(jià)的話(huà)只能先剩下，等其他房源先賣(mài)掉。”
隨著營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，市場(chǎng)上的房源量大幅上漲，“我們門(mén)店之前的房源量保持在300套左右，現(xiàn)在在500套左右，客源量上來(lái)了，房源量也上來(lái)了，如果抬價(jià)的話(huà)，市場(chǎng)可以選擇不接受。”地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲也表示，“免征營(yíng)業(yè)稅由滿(mǎn)五年改為滿(mǎn)兩年后，部分滿(mǎn)兩年不滿(mǎn)五年的樓盤(pán)掛牌量有所增加，并有樓盤(pán)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現(xiàn)象，但客戶(hù)對(duì)此的認(rèn)可度不高，成交房源仍以報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源為主，只是議價(jià)空間較政策前有所收窄。”
根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，3·30新政出臺(tái)已半月，從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，成交量上升幅度較為明顯，大部分地區(qū)成交均價(jià)較為穩(wěn)定，個(gè)別地區(qū)價(jià)格有小幅上漲，漲幅基本保持在5%以?xún)?nèi)。新政后客戶(hù)、業(yè)主入市積極性提高，房客源量持續(xù)處于相對(duì)高位水平。
“本輪市場(chǎng)成交改善很大程度上是由市場(chǎng)預(yù)期引起的，雙方入市增加，進(jìn)而成交量增加。但由于目前換房客戶(hù)仍然占大多數(shù)，買(mǎi)賣(mài)雙方均較為理性，因此價(jià)格增長(zhǎng)呈現(xiàn)出相對(duì)緩和的趨勢(shì)，總體較為穩(wěn)定。”李巧玲說(shuō)。
5 推特價(jià)房攬客
與部分樓盤(pán)謀求漲價(jià)不同，更多的樓盤(pán)在大力推出特價(jià)房攬客。“緊急通知：特大好消息，K2玉蘭灣推出一批開(kāi)發(fā)商保留的房源，單價(jià)在2.67萬(wàn)到2.72萬(wàn)，一居總價(jià)182萬(wàn)到186萬(wàn)，兩居在22萬(wàn)到254萬(wàn)，三居350萬(wàn)到370萬(wàn)，四居420萬(wàn)到450萬(wàn)。機(jī)會(huì)難得。”
近日，記者多次收到推特價(jià)房源的電話(huà)和短信，均稱(chēng)開(kāi)發(fā)商推出了一部分特價(jià)房，這部分房源的價(jià)格往往低于其他房源。上述項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴記者，正常的售價(jià)是2.8萬(wàn)元/平方米到2.9萬(wàn)元/平方米左右，“我們小戶(hù)型就推出了40套特價(jià)房源，你要考慮就趕緊定，特價(jià)房源沒(méi)了就是正常的價(jià)格了。”
據(jù)記者了解，通州另外一個(gè)項(xiàng)目也推出了多套特價(jià)房，多為低層房源，特價(jià)房源比正常房源的單價(jià)每平米低了1000元左右。“我們特價(jià)房源本來(lái)就沒(méi)推出很多，基本已經(jīng)賣(mài)完了，以后就是正常售價(jià)的房子。”另外，位于南四環(huán)的國(guó)韻村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴記者，目前項(xiàng)目正處于新一輪的蓄客排卡期，不但沒(méi)有打算漲價(jià)的意圖，而且還將推出定向團(tuán)購(gòu)房源，精裝準(zhǔn)現(xiàn)房的價(jià)格在3.3萬(wàn)元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格是目前四環(huán)區(qū)域最具優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。據(jù)悉，國(guó)韻村項(xiàng)目從春節(jié)就開(kāi)始就進(jìn)入了熱銷(xiāo)期，從大年三十到初六銷(xiāo)售了30多套房子，銷(xiāo)售金額過(guò)億，從春節(jié)到3月底銷(xiāo)售超過(guò)了100套，總金額超過(guò)了4億元，“我們預(yù)計(jì)將是整個(gè)四環(huán)的銷(xiāo)冠。我們有信心在年底爭(zhēng)做北京的銷(xiāo)冠。”國(guó)韻村負(fù)責(zé)人表示。
不僅北京如此，自新政落地之后，多地均出現(xiàn)了房企推特價(jià)房攬客的情況。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)佛山公司的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，僅4月4日、5日兩天，招商公園1872、康格斯花園、萬(wàn)科水晶城等5個(gè)項(xiàng)目，都推出了特價(jià)房攬客。
其中，康格斯花園推出的特價(jià)房，在原總價(jià)基礎(chǔ)上，最高優(yōu)惠幅度達(dá)到9萬(wàn)元；而萬(wàn)科水晶城推出的精裝修90平米的特價(jià)單位，總價(jià)88萬(wàn)元發(fā)售，均價(jià)比這一項(xiàng)目前期每平米一萬(wàn)元出頭的售價(jià)低了不少。
6 “限時(shí)”不漲價(jià)
與一些項(xiàng)目明確釋放漲價(jià)信號(hào)相比，更多的房企與項(xiàng)目打起時(shí)間牌，通過(guò)“限時(shí)優(yōu)惠”、“限時(shí)不漲價(jià)”等方式，促使猶豫群體加速買(mǎi)房。“限時(shí)不漲價(jià)，不出手后悔莫及！”“每平米2.2萬(wàn)，自由不限購(gòu)，限時(shí)一周。”在樓市新政出臺(tái)之后，類(lèi)似的宣傳語(yǔ)成為北京不少項(xiàng)目宣傳口號(hào)。
“限時(shí)不漲價(jià)”最響亮的要數(shù)萬(wàn)科，3·30新政夜間來(lái)襲后，北京萬(wàn)科迅速改變對(duì)策，率先發(fā)起零點(diǎn)搶房行動(dòng)，在京9盤(pán)聯(lián)合承諾不漲價(jià)不打烊，瘋狂24小時(shí)，引來(lái)沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、太原等區(qū)域公司的響應(yīng)。
北京萬(wàn)科9盤(pán)聯(lián)動(dòng)24小時(shí)吸引了165組客戶(hù)到訪(fǎng)，銷(xiāo)售總額達(dá)到1.56億,相比限時(shí)不漲價(jià)，更多的項(xiàng)目打出“限時(shí)優(yōu)惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個(gè)新盤(pán)密集區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)之后，在特定期限推優(yōu)惠房源，已經(jīng)成為不少企業(yè)的通行做法。
不過(guò)，相較于廣告語(yǔ)中營(yíng)造的“限時(shí)”強(qiáng)勢(shì)氛圍，項(xiàng)目實(shí)際情況卻要積極得多，在南五環(huán)某新盤(pán)扎堆區(qū)域，銷(xiāo)售員小王在主干道路口向進(jìn)出的車(chē)輛不停發(fā)放印有“限時(shí)優(yōu)惠”的廣告單。據(jù)小王介紹，這幾天不停撥打潛在客戶(hù)電話(huà)，積極介紹新政，向客戶(hù)推銷(xiāo)房源。“現(xiàn)在購(gòu)房者的心態(tài)很平穩(wěn)，對(duì)于新政的出臺(tái)雖有反應(yīng)，但出手會(huì)很理性。”小王說(shuō)。
平價(jià)走量快速去化占主流
記者調(diào)查已經(jīng)清晰地顯示，目前確有提價(jià)現(xiàn)象，但并非主流，而且，從二手房市場(chǎng)看，已經(jīng)出現(xiàn)了提價(jià)就賣(mài)不掉的明顯趨勢(shì)。
亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新報(bào)告也顯示了同樣的結(jié)果。
截至4月14日，3·30新政頒布已整半月，這期間關(guān)于樓市漲價(jià)的消息甚囂塵上。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項(xiàng)目當(dāng)中，除領(lǐng)秀慧谷之外，其他49個(gè)項(xiàng)目均有連續(xù)成交，與3月相比，新政后成交均價(jià)出現(xiàn)下滑的項(xiàng)目有23個(gè)，均價(jià)上漲的項(xiàng)目有26個(gè)。但是在這其中，漲跌幅在5%以?xún)?nèi)的高達(dá)43個(gè)，漲幅超過(guò)5%的僅有6個(gè)，而下跌幅度超過(guò)5%的則未出現(xiàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，由于目前“一房一價(jià)”因素的影響，月度成交均價(jià)漲跌幅度在5%以?xún)?nèi)即可認(rèn)定為走勢(shì)平穩(wěn)。由此可以看出，新政之后半個(gè)月大部分在售項(xiàng)目以“平價(jià)走量”為主，價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，大幅漲價(jià)的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)。此外，對(duì)目前的“漲價(jià)”信息，還需要仔細(xì)分析。日前，來(lái)自某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京高端商品住宅平均成交價(jià)格為每平方米71612.36元，環(huán)比上漲22.88%。但這屬于結(jié)構(gòu)性上漲，因?yàn)槭艿侥瓿跤瓉?lái)萬(wàn)柳書(shū)院等地理位置及品質(zhì)俱佳的頂級(jí)豪宅入市的影響，拉高了高端住宅的成交價(jià)格，并不能證明高端住宅出現(xiàn)了價(jià)格上漲。
任啟鑫認(rèn)為，房?jī)r(jià)依然能持穩(wěn)原因主要在于兩個(gè)方面。一是市場(chǎng)庫(kù)存的制約。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高達(dá)83337套，雖然相比2014年底的歷史峰值已出現(xiàn)下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的庫(kù)存使得目前開(kāi)發(fā)商多選擇借助政策“東風(fēng)”快速去化，一旦追求漲價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)，反而可能在現(xiàn)階段損失意向購(gòu)房客戶(hù)，影響銷(xiāo)量。二是主力購(gòu)房客群的構(gòu)成發(fā)生變化所致。3·30新政進(jìn)一步降低了二套房首付以及營(yíng)業(yè)稅的減免范圍，其目的是通過(guò)“賣(mài)舊”減稅、“買(mǎi)新”降首付，來(lái)促進(jìn)改善型置業(yè)客群的換房升級(jí)，從而提振包括二手房及新房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交活躍度。但是，改善型客群的購(gòu)房需求并不急迫，雖然3·30新政后，各個(gè)項(xiàng)目看房客戶(hù)量驟增，但簽約量并未因此大幅增加，項(xiàng)目間的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)仍然很激烈，為了積聚購(gòu)房需求，開(kāi)發(fā)商只得保持價(jià)格平穩(wěn)。
本刊記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在政策利好的刺激下，不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)均有上漲的動(dòng)力，有部分項(xiàng)目已經(jīng)取消了優(yōu)惠措施，但也有項(xiàng)目在此時(shí)選擇推特價(jià)房攬客。值得注意的是，更多的項(xiàng)目在用限時(shí)漲價(jià)、取消優(yōu)惠、排隊(duì)托市等等營(yíng)銷(xiāo)手段催促購(gòu)房者入市。此時(shí)的樓市，如同每一次利好政策落地后的情形一樣，真真假假，亂象叢生。
需要提醒購(gòu)房者的是，樓市的環(huán)境在不斷變化，在目前樓市庫(kù)存的重壓之下，多數(shù)項(xiàng)目的漲價(jià)尚不能形成事實(shí)。
地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，在需求升溫帶動(dòng)下，賣(mài)方欲調(diào)高價(jià)格的傾向非常明顯。近年來(lái)，隨著地價(jià)、配建保障房、自住房面積上漲，房企項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)受到擠壓，在市場(chǎng)進(jìn)入上行階段后，難以避免出現(xiàn)漲價(jià)傾向。但是，新房市場(chǎng)的庫(kù)存問(wèn)題依然比較突出，這是抑制新房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的主要因素，短期內(nèi)預(yù)計(jì)大部分在售新房項(xiàng)目會(huì)依然維持相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格。
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