房屋類型區(qū)分和建筑結構的差別及對
2014-9-13
一、房屋建筑結構
在購置新房前充分了解房屋結構常識，不僅有助于判斷房屋的價值，而且在今后的房屋裝修及買賣交易中都很有好處。房屋結構主要分為以下門類：
1、木結構(住宅)：指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結構。
2、磚混結構(住宅)：建筑中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。
3、鋼筋混凝土(住宅)：指建筑物中主要承重結構如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。
4、鋼結構(住宅)：指建筑物中主要承重結構以鋼制成。適用于超高層建筑。自重最輕。
從結構上分上面四類就可以了，其中鋼筋混凝土結構里面，還可以再細分：
1、框架結構，由梁、板、柱組成建筑承重結構，墻體僅作為分隔和保溫用途。
2、剪力墻結構，由梁、板、墻體組成建筑承重結構，部分墻體承在結構中受力。
將上面兩個小類組合起來，就衍生了：框架剪力墻結構、框支剪力墻結構等。
目前在新房住宅市場上，樓盤基本采用的是磚混結構和框架結構。兩者的區(qū)別在于承重方式，磚混結構的承重是由板和墻構成的，混凝土現澆樓板的重量傳導給墻體，由墻體傳導至基礎�？蚣芙Y構是由樓板、梁、柱組成的承重結構，由樓板將力傳導給梁，再傳導給柱，再由柱傳導給基礎。
理論上講，框架結構要優(yōu)于磚混結構：一是空間開敞，因為梁和柱的結構使得框架結構的空間可以做到6米以上，而磚混因為磚的承重能力有限，做到5米就不錯了;二是樓層高度，磚混結構最高只能做到6層，而框架結構可以做到100米以上的樓高。
因此，在2004年之前，由于住宅以多層和小高層為主，很多房屋在開發(fā)建設中都選擇磚混結構，2004年以后，由于土地成本增加，加之小高層和高層房屋逐漸被市民所接受，市區(qū)新建房屋基本以框架結構為主，而在江夏、蔡甸等武漢郊區(qū)還是有不少磚混結構房屋。
由于材質的原因，框架結構的使用壽命和抗震強度要高于磚混結構。但在實際中，國家對建筑的抗震性能有標準，一個地區(qū)的建筑一定要滿足抗震指標，所以開發(fā)商在設計建筑的時候，都以滿足這個抗震指標為前提，即使是框架結構，也不會增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上講，磚混和框架的住宅是差不多的。
從實用性上來說，由于框架結構用的都是填充墻，可以方便以后用戶裝修，不象磚混結構一樣受到很多的限制，因此很多消費者更愿意買框架結構的房子。
從造價上來說，框架結構比磚混結構高5%~15%，工藝也更復雜一些。所以框架結構房屋比磚混結構房屋的銷售價格要高，具體到市場行情，價格相差約200—500元/平方米左右。不僅如此，后期的二手房交易中，房屋結構的不同也將直接影響交易價格。
以上只是理論知識，那么在實際情況中如何辨別建筑結構呢?通常有以下幾方面的渠道：
1、通過房地產網新房信息搜索樓盤名稱獲取房屋結構信息。在每個樓盤的基本信息中都會注明房屋的具體結構。
2、通過樓書查詢。開發(fā)商在樓書上一般都會標明房屋的具體結構。
3、直接詢問售樓員。
除了以上三種渠道外，購房者也可以通過實地踩盤親自辨別樓盤的結構，最簡單的方法，看轉角處是否有梁柱支撐。磚混結構由于承重的需要，一般不設轉角飄窗，即使有，在飄窗的轉角處必須有豎向水泥柱用于承載上層樓盤重量，而框架結構的住宅，其上層樓盤的重量全部由框架剪力墻承擔，因此其轉角處不需要設有承重的支柱，因此也可以大量采用轉角飄窗設計。
二、房屋類型分類
隨著房地產的急劇升溫，許多購房術語越來越多地出現在購房者的視野中，雖然其中的部分術語已經眾所周知，但還有很多不為購房者所熟知，正是因為對購房術語的不了解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容易讓不法開發(fā)商鉆“術語”的空子，因此，現將其中的部分術語介紹如下：
1、什么是公寓式住宅？相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
2、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。
3、什么是復式住宅？復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。
復式住宅的經濟性體現在：
（1）平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。
（2）戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。
（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。
復式住宅在設計施工和使用上有一些不足：
（1）復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。
（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。
（3）由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結構�？梢灶A見，這種精巧的復式住宅，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產品。
4、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。
5、什么是商住樓？商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層(或數層)為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質為商業(yè)用地，根據國家土地法規(guī)定，商業(yè)土地的使用權年限為50年。
6、房屋層數，是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
（1）多層住宅，六層以下的住宅。
（2）小高層住宅，七層至九層的住宅。
（3）高層住宅，十層及十層以上的住宅。
（4）塔式高層住宅，以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
（5）單元式高層住宅，由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。
（6）躍層住宅，套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。
（7）架空層，按《民用建筑設計通則》術語解釋：架空層：僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。目前在房地產方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達到6～9m，但主要是高層(100M)以下的建筑采用。普通的也可達到3m。
架空層目前也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，成為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標平衡方式。
（8）地下室，是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括層高在2.2m以下的半地下室)，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
（9）半地下室，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
（10）假層，是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層(夾層)是房屋內部空間的局部層次。
（11）閣樓(暗樓)，一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。