上海二手房大清洗 成交量下降不等
每日經(jīng)濟新聞2021-7-18
上海的二手房市場正在經(jīng)歷“大清洗”。
自上海市房管局召開“全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議”，強調(diào)規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為要求以來，上海嚴格對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。據(jù)悉，房管局給了各家中介企業(yè)為期一周的時間進行“房源大清洗”。
隨之，7月12日，上海各中介開始對現(xiàn)有的所有掛牌二手房進行集中清理。按照要求，7月19日起，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”價格核驗系統(tǒng)將正式上線，開展掛牌核驗業(yè)務。對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗，沒有通過掛牌價核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
此后，包括上海鏈家、上海中原等在內(nèi)的中介平臺，掛牌的二手房數(shù)量或?qū)⒋蠓鶞p少。
上海這一記重磅，被視為打擊二手房掛牌價虛高、規(guī)范市場秩序的舉措。重拳之下，記者前往上海多地采訪，調(diào)查新政后上海二手房市場的真實反應。
流程嚴格
針對二手房掛牌的整個規(guī)則，各家都在摸索落實相關操作流程。
上海一家中介的后臺部門運營人員告訴記者，現(xiàn)在公司是將各門店掛牌價傳到后臺，由后臺去交易中心備案，再去核驗價格，備案有個指導價，待核驗完成后，進行網(wǎng)上房源掛牌。
據(jù)上述運營人員介紹，7月9日，他們第一次向有關部門上傳了3萬多套房源，12日第一次核驗結(jié)果，給予中介一些時間進行整改，在此期間，不合格房源全部下架，待19日，中介將再次上架房源進行最終核驗。
也就是說，假設一套房子要掛牌，則需要把價格掛到中介，中介傳輸?shù)胶笈_，然后去交易中心備案，同時需遞交材料以便交易中心核驗，核驗通過了才能掛牌。
“如果高于核驗價格，房源則不能掛牌。”該中介表示，這是“紅線”，控制非常嚴格。
如果二手房掛牌的價格，無法通過核驗，怎么辦？
中介告訴記者，他們會先和房東溝通，看是否能將掛牌價降下來一些。
市場觀望
嚴控之下，市場立即“消暑”。
記者在走訪浦東熱門的梅園板塊時，一家中介門店的負責人向記者表示，以梅園三街坊為例，小區(qū)內(nèi)實際成交均價在20萬元/平方米上下，但核驗價格僅14萬-15萬元/平方米，較大的差距使得房東心態(tài)開始調(diào)整，現(xiàn)在還沒有成交。不過，市場成交量略減，并不意味著價格降低。
上述門店負責人告訴記者，目前買賣雙方處在博弈階段，心態(tài)都不穩(wěn)。
記者走訪了前灘板塊多家中介門店，得到的也是同樣的回答。
比如，較熱門樓盤東方逸品，目前掛牌在1300多萬元左右（單價19萬元/平方米），而現(xiàn)在的情況是：房東不愿意降價，客戶不愿意加錢。
前灘糧海景壹號附近的中介告訴記者，這個項目雖然年前成交過一套1830萬元的房子，彼時單價到了20萬元/平方米，但現(xiàn)在很多業(yè)主都是觀望為主，實際成交的沖動較低。
前灘東方悅耀的中介也告訴記者，這個項目從最瘋狂時候掛牌價超過20萬元/平方米，3月降至18萬-19萬元/平方米，目前已跌到17萬-18萬元/平方米。因為慢慢問得人少了，價格就降了。
回流線下
但值得注意的是，成交量降低或只是部分板塊、一段時間的反應。
記者了解到，現(xiàn)在的中介門店除了拿幾套房源來做電視廣告之外，已不在櫥窗上懸掛房源信息，大部分房源基本都是在安居客、搜房、貝殼找房等互聯(lián)網(wǎng)平臺上呈現(xiàn)。
目前政策要求，網(wǎng)上掛牌的二手房價格，需要經(jīng)過核驗，理論而言，會對線上房源產(chǎn)生很大影響。
因為現(xiàn)在的客群主要來源于網(wǎng)上，而價格核驗不通過，如果看到網(wǎng)上掛的價格比實際價格低，買房者的預期也會受到嚴重影響，高單價房子就很難賣掉。而對于高單價的房子，中介人員推薦也勢必會受到一些限制。
目前，上海并沒有就二手房限價出臺具體細則。
“如果價格核驗不過，那么就不掛網(wǎng)了，房源流回到中介手上，走線下展示和成交。”
有中介負責人告訴記者，價格審核不過，其實并不影響實際成交，只是不在上述平臺掛網(wǎng)，不代表不可以成交。房源收到中介自己手上進行交易，核驗價格的實際影響不大。
其實，即便有掛牌價指導，二手房的談判交易過程漫長，往往成交談下來，價格很不一樣，掛牌500萬元、成交價格1000萬元，也是有可能的。
“目前政策剛剛實行，還沒碰到過成交價和掛牌價不一致。以后如果有，可能逐漸會形成兩套系統(tǒng)審核吧。”該負責人認為。
市場化空間
58安居客研究院分院長張波告訴記者，上海本次二手房價格核驗不同于深圳、成都、西安、寧波等已經(jīng)出臺的二手房成交參考價機制，上海是由各中介自行上報房源價格，然后主管部門審核，在限價之下的就通過，可以對外展示，超過限價的就不通過等待下架。雖然沒有明確，但其實目前上海二手房的限價標準已經(jīng)基本明晰了。
這種不同，給了上海更多市場化空間。
張波認為，上海的二手房指導，更多是激發(fā)價格維度，對市場形成正向引導。
“尤其是部分熱度過高的區(qū)域和板塊，掛牌價格高低本身對于買賣雙方都會形成極大的心理層面影響。上海新政對于從源頭進行管控，保障交易雙方的利益有著重要作用。”
目前上海的限價、限貸、搖號等，都是針對新房的集中調(diào)控，一定程度上拉大了一二手房價格的懸殊度。當二手房也強化管控，無疑對平衡新房和二手房市場，有重要作用。
“上海雖然此次沒有直接針對二手房出臺參考價，但二手房源的價格核驗充分考慮了房價的真實性，是一個合理且可長期操作的方式。這變相也能進一步規(guī)范整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)的經(jīng)營行為，保障上海房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。”張波告訴記者。
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