嘉興東方禾苑開(kāi)發(fā)商如今笑不出來(lái)
錢(qián)江晚報(bào)2018-12-13
2017年5月22日發(fā)生在嘉興土地市場(chǎng)上的瘋狂一幕，至今讓人記憶猶新。400多家房企報(bào)名搶奪8宗土地，以至于拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不得不移師可容納1500人的大劇院。
當(dāng)天出讓的首宗地塊登場(chǎng)后，僅5分鐘就拍到了最高限價(jià)，隨后88家房企進(jìn)入緊張的抽簽環(huán)節(jié)，淮礦成為第一個(gè)幸運(yùn)兒。當(dāng)時(shí)嘉興樓市大熱，再加上土地限價(jià)出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為“拍到即賺到”。抽簽結(jié)果出爐后，淮礦公司代表情不自禁地振臂高呼，仿佛買(mǎi)彩票中了頭獎(jiǎng)。
只是，很多人只看到了這個(gè)故事的開(kāi)頭，但并不知道它的結(jié)尾。一年半之后，淮礦是否如愿賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)？近日，錢(qián)報(bào)記者實(shí)地探訪(fǎng)嘉興樓市，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年土拍盛宴上的幸運(yùn)兒，并沒(méi)能笑到最后。
與限價(jià)博弈耽誤時(shí)機(jī) 等開(kāi)盤(pán)時(shí)市場(chǎng)已涼涼
淮礦去年拿下的這塊地，就是如今的東方禾苑。這個(gè)樓盤(pán)距嘉興市政府6公里左右，位于嘉興國(guó)際商務(wù)區(qū)，今年10月21日首次開(kāi)盤(pán)。
12月10日下午，記者走進(jìn)售樓處看到，看房客戶(hù)三三兩兩，顯得有些冷清。“我們這個(gè)樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)推出了兩幢高層，均價(jià)12700元/m2，毛坯，戶(hù)型面積從92m2~113m2不等。”銷(xiāo)售顧問(wèn)向記者坦言，兩幢房源共200多套，目前仍有部分可售房源。至于下次開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格，尚不確定。
“上半年很多樓盤(pán)一開(kāi)出來(lái)，當(dāng)天就售罄，根本就搶不到房。到了下半年，市場(chǎng)行情明顯下滑，很多樓盤(pán)就不太走得動(dòng)了。東方禾苑直到10月底才開(kāi)盤(pán)，錯(cuò)過(guò)了最好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售不太理想。”嘉興一家房企的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者，如果東方禾苑早半年開(kāi)盤(pán)，恐怕市場(chǎng)處境要好得多。由于銷(xiāo)售不佳，東方禾苑是目前嘉興市場(chǎng)上少數(shù)允許購(gòu)房者使用公積金貸款的樓盤(pán)之一。
淮礦為何拿地17個(gè)月之后才開(kāi)盤(pán)？要知道，與東方禾苑同一天拿地的樓盤(pán)，最早的今年2月就開(kāi)盤(pán)了。“淮礦的開(kāi)發(fā)動(dòng)作相對(duì)較慢，按照工程進(jìn)度原本是打算今年5月申領(lǐng)預(yù)售證的，不過(guò)當(dāng)時(shí)限價(jià)，能批出的價(jià)格也就12000元/m2出頭一點(diǎn)。這個(gè)價(jià)格，顯然達(dá)不到淮礦的心理預(yù)期，因此就想再等等看，這一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告訴記者。在他看來(lái)，最終的預(yù)售單價(jià)僅比5月份的時(shí)候上調(diào)了幾百元，但是卻錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)時(shí)機(jī)，淮礦此舉實(shí)在得不償失。
記者了解到，東方禾苑可售面積約14.8萬(wàn)m2，由8幢高層和9幢洋房組成，共1187戶(hù)。若按目前的去化速度，恐怕明年未必可以賣(mài)完。
東方禾苑所在的國(guó)際商務(wù)區(qū)，是嘉興的新興板塊之一，從規(guī)劃上看有很大潛力，相對(duì)而言更適合投資。但目前市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，嘉興樓市的投資客加速撤離，東方禾苑的購(gòu)房者中投資客寥寥。如果站在自住者的角度來(lái)看，東方禾苑的硬傷很明顯，地段較偏，配套欠缺，這些都嚴(yán)重影響了市場(chǎng)接受度。
此外，與嘉興市區(qū)的一些在售樓盤(pán)相比，東方禾苑的價(jià)格也有些尷尬。比如中心城區(qū)的一些樓盤(pán)，生活配套很成熟，毛坯房源單價(jià)也僅15000元/m2上下，只比東方禾苑貴了2000多元。
盡管銷(xiāo)售不暢，東方禾苑車(chē)位價(jià)格卻高達(dá)30萬(wàn)元。“房管部門(mén)把房?jī)r(jià)限得很低，同時(shí)還規(guī)定車(chē)位價(jià)格不得超過(guò)30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商為了獲得更多利潤(rùn)，不管什么地段的樓盤(pán)，車(chē)位價(jià)格卻出奇的統(tǒng)一：30萬(wàn)元。”知情者向記者透露。如此一來(lái)，東方禾苑的性?xún)r(jià)比也就被進(jìn)一步拉低。
拿地時(shí)振臂高呼 如今卻笑不出來(lái)
去年的土拍現(xiàn)場(chǎng)，有的房企為了提高拿地幾率，不惜籌備上百億元保證金，借用幾十家馬甲公司參與報(bào)名。那時(shí)候的房企堅(jiān)信，只要能拿到土地，就一定能賺到錢(qián)。這也是淮礦拿地后員工振臂歡呼的原因。
淮礦在東方禾苑項(xiàng)目上到底有沒(méi)有賺錢(qián)？這筆賬其實(shí)并不難算。
以東方禾苑首開(kāi)房源為例，12700元/m2的毛坯均價(jià)，相比8728元/m2的樓面價(jià)，差價(jià)還不到4000元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，算上建安成本、拿地17個(gè)月之后才開(kāi)盤(pán)的財(cái)務(wù)成本、幼兒園配建成本以及營(yíng)銷(xiāo)成本，東方禾苑至少要賣(mài)到15600元/m2才能保本。顯然，光從房?jī)r(jià)上看，東方禾苑必虧無(wú)疑。
當(dāng)然，東方禾苑的房?jī)r(jià)虧損，可以從溢價(jià)的車(chē)位上獲得適當(dāng)補(bǔ)償。目前在售房源中，東方禾苑一套房子搭售一個(gè)車(chē)位，折算到房?jī)r(jià)中去約3000元/m2，即便如此也才勉強(qiáng)保本。
“像東方禾苑這樣的樓盤(pán)，沒(méi)有踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，其實(shí)是挺可惜的。如果放到上半年開(kāi)盤(pán)，因?yàn)橄迌r(jià)因素，雖說(shuō)未必能賺多少錢(qián)，但至少不會(huì)虧，而且賣(mài)得越快財(cái)務(wù)成本也就越低。”嘉興房地產(chǎn)資深人士胡佳能告訴記者。
對(duì)于東方禾苑的后市，胡佳能并不看好。在他看來(lái)，如果嘉興樓市進(jìn)一步下行，東方禾苑的虧損面還將繼續(xù)擴(kuò)大。“11月嘉興主城區(qū)新房供應(yīng)量4400多套，但是成交僅1500套左右。從人氣來(lái)看，上半年和下半年可謂是冰火兩重天。預(yù)計(jì)接下來(lái)嘉興樓市會(huì)低迷一段時(shí)間，更多樓盤(pán)會(huì)主動(dòng)降價(jià)，就看誰(shuí)跑得快。”
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 免責(zé)聲明
仙居房地產(chǎn)網(wǎng)
技術(shù)支持：臺(tái)州通聯(lián)網(wǎng)絡(luò)-臺(tái)州網(wǎng)站制作-臺(tái)州網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)